ICE花超10亿美元买仓库拘留非法移民?！
美国国土安全部监察长办公室开始审计ICE近期购买大型仓库的行为，调查ICE购买仓库、再准备把仓库改成拘留设施的计划否合理。
因为ICE近期的仓库交易规模很大。CoStar统计显示，ICE过去几个月已经在8个州买下11处工业地产，总面积约760万平方英尺，总金额超过10.74亿美元，卖方包括高盛和凯雷集团等大型私营机构。（costar.com）
ICE大批量购买仓库的理由是，配合联邦政府扩大移民拘留计划。因为美国政府想增加拘留容量，ICE才开始买空置大仓库，并计划把原本用来放货、分拣包裹、做物流的建筑，改造成可以容纳被拘留人员的设施。
不过问题出在价格上。CoStar的分析称，ICE这11笔交易平均比市场可比价格高出约12%到13%，部分物业溢价超过30%。
ICE买仓库引起争议？争议的核心是ICE有没有用合理价格购买仓库。
现在美国大型工业地产市场并不算特别紧缺。过去几年，美国很多地方新建了大量物流仓库，但电商和物流企业扩张速度放慢，部分大面积仓库都空置了。美国市场上完全空置、正在出售、面积超过20万平方英尺的大型物流物业数量都在高位。
市场既然并不缺这类大仓库，ICE还用高于市场的价格买入才引发争议。
监察长办公室将重点审核ICE选址是否合理、买价是否合理、改造成本是否合理，以及这些仓库最终能否真的满足拘留设施要求。
对仓库房东来说这批交易对部分仓库业主非常有利。
正常市场里，一个几十万平方英尺的大仓库如果长期空置，业主需要继续承担持有成本不少。何况仓库出售的过程一般都要等待租户、谈租约、做改造、给租金优惠，ICE作为政府买家直接出手，还愿意支付溢价，卖方可以用更快的速度把物业卖掉，且以不错的价格止损。
若是持有的大型工业资产，如果刚好符合ICE的面积、区位和改造需求，就有机会在疲软市场中卖出高价。
对工业地产市场来说，大仓库多一种用途？过去市场评估仓库，主要看仓库能不能服务电商、3PL、制造业、冷链、配送和跨境供应链。
ICE这次买仓库后，市场会开始注意另一种可能：部分大型空置仓库可以被政府用途吸收。虽然这种变化不会让所有仓库都涨价，但依然会影响部分物业的价值。
特别是面积够大、位置相对独立、周边住宅密度较低、有足够停车和围栏空间、建筑结构适合改造的大仓库，未来是有机会被政府部门、承包商或公共安全相关项目关注。
DHS暂停采购，后续交易放慢在审计启动前，美国国土安全部DHS已经暂停仓库采购的行动，并开始复核合同。
ICE原本计划购买并翻新24处大型物业，其中8处用作拘留中心，16处用作区域处理设施。但现在已经完成的交易只有11笔，后续采购已被暂停。
投资人应该怎么看这件事？过去大仓库主要靠物流企业、电商平台、制造业和3PL支撑，现在政府用途也开始进入市场。
只要政策和预算继续支持，部分大型空置仓库也有机会被政府项目吸收。
当然，这不能理解为“大仓库要涨价”。ICE的仓库采购属于政策驱动，价格受到政府预算、执法政策、选址紧迫性影响，普通仓库真正能不能升值，还是要看租户需求、租金水平、空置率、区位、装卸条件等等。
ICE的交易比较像是给市场提供了一个特殊案例。且这件事还没有定论。DHS是否恢复采购也会影响后续市场预期。
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