年轻人买不起房！美房价飙涨世代财富差距扩大

CUPSRealty

年轻人买不起房！美房价飙涨世代财富差距扩大




●  美国房价现象
  2024年美国房价的持续上涨已成为一大经济现象，更日益扩大世代间财富差距。造成年轻人负担不起房产的首要原因是收入与房价增长速度不成正比。标普CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，全国房价较去年同期上涨6.4%。其中圣地牙哥、洛杉矶、华盛顿哥伦比亚特区和纽约等房价全处在历史高点。但根据全美地产经纪协会（NAR）的数据，同期中位数家庭收入的增长远远落后于房价的上涨速度。
  其次，超过7%的房贷利率及房价的持续上涨进一步降低了住房可负担性。如今美国人住房的负担能力已降至本世纪最低点。美国房地产咨询研究公司John Burns发布的人口分析报告中指出，2023年移民推动了美国历史上最大规模的人口增长，增加380万人。然而，自新冠疫情以来，新建住宅年增长率仅1.5%，美联储本预期房贷利率上升得以减少购买需求，但由于新增供给量大幅减少，房价并未如预期那样下降，反而持续走高。


●  房价与收入变化
  在过去几年中，美国房价的快速上涨已使许多美国家庭承受巨大经济压力。根据Redfin的报告，潜在购房者现需年收入达11.46万美元方能负担起住房，而2022年美国家庭收入中位数仅为7.46万美元。亚特兰大联邦储备银行报告显示，一个中等收入家庭现需将超过40%的月收入用于房贷，这一比例为1985年以来的最高。
  房价脱离收入增长的基本面，令许多潜在的首次购房者难以进入市场，不仅会加剧已有房屋的居民与尚未购房者之间的财富差距，还可能导致部分高杠杆购房家庭无法负担房价突然暴跌面临的负资产风险。经济学家警告，如果现象持续，不仅会挤压消费者其他消费需求，还可能导致企业销售下降，进而影响收入和就业情况。


●  世代财富差距的扩大
  美联储的数据显示，55岁以上的美国人在过去四年里的财富从84万亿美元增至114万亿美元，占家庭总财富的近70%。这一增长主要得益于房地产市场的长期走强，而年轻一代则因房价高涨、收入滞后及教育债务负担重而面临前所未有的挑战。沃顿商学院教授Susan Wachter的研究表明，18至29岁的美国人中，几乎一半仍与父母同住，这是自大萧条以来的最高比例。
  此现象不仅是因为住房成本的上升，还因为教育债务的负担。自2000年以来，支付租金所需的收入比例已从25%激增至40%，显著超出一般认为的可负担界限。这一代人在经济衰退和新冠疫情的双重打击下，发现自己难以获得稳定工作并负担起独立生活的住房。


●  政策影响
  房地产作为美国家庭财富的主要来源，现在却展现出世代间的鸿沟。年长一代通过房产的持续增值积累大量财富，而许多年轻人正面临购入人生第一套房屋的巨大经济压力。
  长期以来，美联储通过购买大量抵押贷款支持证券（MBS）降低贷款利率以刺激房市和经济复苏。虽然旨在促进房屋销售和再融资，此举却短期内推高了房价，长期可能加剧资产泡沫。目前，随着货币政策调整，房贷成本预计将继续上升，是否能够冷却过热的房地产市场上还无法定论，但肯定会对边缘购房者构成更大的负担。
  美联储仍在力抗通膨，意味着房贷利率难以回落，除非住房需求放缓或供应增加，否则房价将持续攀高，财富差距预料将持续扩大，年轻一代需要付出更多努力才得以应对不断上升的房价和生活成本。