2024工业市Q2市场报告

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2024工业市Q2市场报告

概要

工业市拥有近500英亩土地，被指定为对外贸易区，并与铁路和港口直接相连，位置邻近多条重要高速公路，交通十分便利。同时，工业市采取多项利好商业政策，包括免除城市营业执照费、批发或零售费、制造费、专业税及公用事业税，且不设营业时间限制。但自2022年中期以来，由于美国企业库存的回落、成本上涨及2021年的过度租赁，租户入住率急剧下降。


2024年第二季度，该区域的空置率已上升至7.7%。作为洛杉矶县工业地产发展最活跃的子市场，工业市正在拆除老旧工业建筑，改建为现代化配送设施。虽然此时租金较高峰期已下降10%以上，但疫情导致的租金飙升使市场租金增长仍超过全国平均水平。随着2024年电子商务销售额的增长、南加州进口量的恢复及通胀率的缓和，预计租户需求将在短期内有所改善，预计租金增长趋势也将持续。

地产租赁

自2022年下半年以来，工业市的入住率持续下降，空置率已攀升至7.7%，创下十年新高。市场需求减弱的部分原因是利率上升，及洛杉矶和长滩港口进口放缓。过去两年中，汽车零部件经销商、第三方物流公司、在线零售商、家具批发商等制造商均减少了工业用地的使用，净吸收量达到负140万平方英尺。


配备了SR-60公路和本市联运设施等关键物流基础设施，工业市大部分区域都是工业用地。且市政府对企业极为友好，针对市内未开发地区制定全面的发展计划。当前，阿拉米达走廊东部（ACS）项目正在进行中，旨在通过重构国内最繁忙的铁路交叉口，提升市内的交通安全和流畅。

租金

工业市的平均租金略低于市场平均水平。尽管该市场基础设施齐全，但相比洛杉矶西部地区，工业市主要由中等收入家庭构成。且工业市市场拥有更多大型物流设施，通常这些设施的租金相对较低。

自2023年中起，洛杉矶工业用地的租金因需求降低和空置率上升而出现下调，加权平均租金比高峰期低了10%。越来越多的房东在五年租约中愿意提供长达四到五个月的免租优惠。市场分析显示，根据建筑的类型、大小、年份及位置，有效租金下降幅度最高可达20%，尤其是老旧物业。然而，在今年市场低迷之后，预计2025年随着需求的恢复，租金将上涨，而空置率也将因建筑完工速度放缓而逐步降低。

地产建设

工业市是洛杉矶县工业地产开发的核心区域，在过去十年中已开发了730万平方英尺的工业地产，占到现有供应量的近7%。

截⾄2024年第⼆季度，该市场的开发活动仍然活跃，并以62万平⽅英尺的在建⾯积极引领市场。

地产买卖

近年来，由于租金的强劲增长、与港口的地理连接优势，以及大型新建和重建项目的机会，工业市吸引了众多投资者。过去十年机构投资者和房地产投资信托基金贡献了将近35%的销售额，私募投资者和私募股权公司则占近45%，用户直接投资超过20%。

尽管2023年受到资本市场条件收紧和市场价格波动的影响，相较过去五年的年均销售额为5.73亿美元，当年销售额仅为3.38亿美元。但到了2024年第一季度，交易额便已恢复至1.8亿美元。

虽然目前价格已从峰值回落，面临租金潜力下降和资本化率上升的压力，但长期持有工业地产的卖家仍能获得可观收益。