在美年轻人如何从房地产赚大钱?!

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在美年轻人如何从房地产赚大钱?!

   购买房产常常被视为实现财务稳定和增长的重要方式之一。然而，购房对于许多年轻人来说可能已经是一个巨大的负担，特别是在房价飞涨的城市。而房地产投资则更是一个遥不可及的领域。我们今天请到的地产投资大咖Asher显然不这样认为，他不到30岁就靠自己独特的投资眼光和精明的投资技巧在洛杉矶地区拥有了5套投资房产。目前Asher也在帮助对房地产投资有兴趣的年轻人实现财富增长。

   年轻人如何靠房地产投资实现财富增长？Asher为你解答。

房地产投资并不需要很多钱？！

   许多年轻人认为投资房地产需要大量资金，更不知道如何获得这第一笔资金，但Asher认为，在美国投资房产，只需存下一笔并不夸张的启动资金，就可以开始利用住房贷款和投资方法不断推动投资增长的轮动。很多在美国工作工资稍微高一点的年轻人都可以做到这一点。

   Asher分享了他从过去的经验中累积出的投资心法。他指出了解与住房贷款相关的法律是十分重要的，住房贷款一般对自住房有比较宽松的政策：首付低，利率低，利率固定，不收点数费，贷款期限长（通常是30年，甚至是40年）。如果你购买的是multi- family house（多家庭住房，4家庭及以下），这个优势尤为明显。但如要购买多处自住房，政策上也会有对于房产位置和购买时间间隔的要求，比如Asher的房产就分布在洛杉矶东西两边，相隔超过50英里，又有因工作原因购买多处房产的相关证明，才能比较快的购入房产。自住房也要求购买者在前五年中有两年的居住时间。了解法律对自住房的优势和限制就可以利用贷款政策更好的分配自己的投资资金并实现盈利。

   其次，在购买新房并支付首付款时，很多人错误地认为要支付20%、30%或40%的首付款，但Asher建议要以较低的首付和最低的贷款利率进行贷款，这样就可以省下更多的钱来存储下一笔资金，购买新的房产。他建议要尽量用少的资金购买带有多个房间的房产，再将房产按照房间出租，利用他人支付的租金来支付这间房产的贷款，这在房产投资行业叫做以租养贷（House Hacking），投资人的开支会变少，还可以实现有效的现金流动，即免费住房并有超出房贷的租金收入，从而为购买下一套房子储蓄更多资金。

   与贷款方进行良好沟通也是非常重要的，贷款的过程并非僵化，而是在法律范围内寻找可行的方法，更快更好地推动交易。不同的贷款审批者看待问题的角度不同，与他们建立长期合作关系，可以获得更多有关各家银行政策和建议的专业意见。

投资新房还是旧房？

   Asher建议投资旧房。通常旧房的价格较低，而且如果只有一些表面损坏，可能只需要花费两三万美元进行翻新，就可以让它看起来像新房一样。而无论新旧，租客们都可能会对房屋造成一定的破坏，所以买旧房比较合适，这样可以降低更多的维护成本。

   Asher的投资方法正是常见房地产投资策略BRRR（Buy, Rehab, Refinance, Rent, Repeat）和以租养贷的结合。BRRR的意思是买（Buy）、翻修（Rehab）、出租（Rent）、再融资（Refinance）和重复（Repeat）。首先，投资者购买一套需要翻新的房子。然后进行修复和翻新工作，使房子恢复良好的状态。修复完成后，他可以进行再融资，也就是将投入的资金取回一部分。通过再融资，他可以将原先投入的资金用于购买下一套房产。修复完成后，他将房子以更好的价格出租，并开始收取租金。

   这种BRRR策略对于投资者来说非常重要，因为它让投资可持续。投资者们不需要等待很长时间就可以赚取下一套投资房的首付款。

  

如何管理出租房产？

   房子按房间出租给不同的租客，管理也是投资人要考虑的难题。良好的租客管理系统可以帮助房东更好的管理房产。Asher建议了两种推动房产管理的方法。第一种是选择好管理的城市。他强调在选择投资城市时要考虑该城市的行业类型，以便更好地管理租户。例如，在Fontana和Moreno Valley这样的地方，有很多卡车司机，他们经常长途行驶，那么他们在家的时间会很短，这样房屋管理起来就相对简单。第二种就是选择可靠的租客来帮忙管理。Asher解释说，他一般会在自己的房产与其他租客一起住一段时间，然后选择可靠的租客来帮他管理房屋。如果发生问题，这些管理者会直接与他沟通，例如漏水或其他房屋状况，都能得到及时的消息。这种方式让房东能够在不在场的情况下，仍然有一个可靠的人来关注房客和房屋状况。

  一个良好的管理系统和可靠的管理者可以确保房屋的良好维护和房客的满意度。对于那些想要进入房地产投资领域的年轻人，建立一个高效的管理体系，并与可靠的管理者合作是投资取得成功的关键。

如何选择投资房产？

  对于年轻投资者而言，买房的区域选择与普通人不同，投资人通常更注重投资回报而非其他因素。      

   Asher指出，选择适合的城市要考虑个人收入和投资资金的情况。通常来说，靠海的房产往往会不断升值，但像Newport这样的地方房价非常昂贵。因此，他建议年轻人在洛杉矶东部或北部寻找投资机会。他个人比较熟悉的是洛杉矶东部，比如Fontana和Rancho这两个城市，它们虽然相邻，但价格差异很大，价差约为15%到20%左右，这主要是因为Rancho是学区房。然而Fontana和Rancho的房屋租金差异却不大，因此显然Fontana是更适合年轻人选择的投资城市。

   关于购入房产房间的数量，Asher建议越多越好，或者至少可以通过观察房间的布局照片来确定哪些地方可以进行隔间，再进行扩建用于出租给更多的租客。

需要注意哪些细节？

首先，投资人需要了解每个城市的政策、租户法律和租金规定，以确保自己在合法范围内运作。此外，花时间筛选和筛除潜在的租户非常重要，避免出现不良租户的情况，导致房屋管理难度提升。

对租房费用的管理也十分重要。Asher建议将所有的水电费用包括在租金中，以便更好地管理和分配费用。这样可以避免多人合租时费用的纠纷。另外，房租上涨的说明也要在合同中标写清楚，避免误解和争议。

对于装潢方面，建议选择简洁、中性的风格，使用耐磨的地板材料和电子锁，避免使用地毯，并根据电费账单来决定是否安装太阳能设备。一般来讲政府规定新房必须安装太阳能设备。但二手房是否安装太阳能设备，Asher建议投资人等待一两个月先观察电费账单，看是否适合自己的投资回报率，再行决定。同时，房屋的地址、规模和租客数量也是决定是否安装太阳能设备的因素，例如在Fontana风能及太阳能比较充足，如果有超过5个租客，就比较建议安装太阳能设备，以节省用电成本。

   Asher强调了对投资回报率进行细致的分析十分必要，不要过于乐观估计租金收入。在计算收益时，需要考虑各种成本和费用，以确保投资的可持续性和盈利性。