本帖最后由 CUPSRealty 于 2024-5-30 13:57 编辑
加州买房政策大变化：买家需要支付经纪佣金！
美国房地产行业正在发生巨大的变化。今年3月，全美房地产经纪人协会(NAR)对此前关于房产经纪佣金的诉讼提出了解决方案。此前，房屋卖家需要为其房产经纪和买方房产经纪双方支付佣金，但批评人士认为，这种制度扼杀了竞争，使佣金居高不下。为解决这一问题，自2024年7月开始，卖方将不能在房源平台MLS（Multiple Listing Service）透露提供给买方经纪的佣金，房屋买家将需要与自己的经济人签署合同，并需要支付代理佣金。
目前政策还未生效，市场对于这一变化的猜测和判断不一，这一变化究竟会为房屋卖家和买家带来怎样的影响？未来住宅房地产市场会发生哪些变化？房子会因此降价吗？我们请来了加州资深房地产经纪人Ethan和Rita来为我们解答！如果你近期或未来有购房或卖房计划，读这篇就对了！
新规如何解读？ 针对MLS（Multiple ListingService）系统中将不再显示买方经纪人的佣金信息的规定，媒体普遍认为这项变化意味着卖家不再需要支付买方经纪人的佣金。然而，Ethan认为这一观点不完全正确。新规生效后买方经纪人的佣金可能依然可以通过买卖双方协商确定。去掉佣金显示只是在形式上接近商业地产的做法，佣金支付仍然是可以商议的部分。Ethan认为这一变化的目的是让佣金的支付更透明，并鼓励买卖双方进行直接协商。 针对买家要与经纪人签订合约并支付佣金的规定，Ethan和Rita都表示其实这一规定出台之前，买家经纪在带客户看房时也会签署代理合同，只是合同签署并非强制，目前规定中关于合约签署的具体条款要求也还没有正式出台，Ethan猜测新合同可能会给买家提供独家代理（exclusive）或开放代理（open）两个选项。独家代理意味着买家经纪人全权代表买家，而开放代理则允许买家同时与多个经纪人合作，最终佣金由成功交易的经纪人获得。这一变化可能促使买家在选择经纪人时更加慎重，同时也推动了市场竞争。另外，Rita也指出，即便是买家和代理经济签订了合约，也并不一定要支付全额佣金，买家与卖家之间的佣金协商是一个常态，卖家也可能为了尽快卖房而承担一部分佣金。 目前，市场上买方经纪人的佣金通常在2%到2.5%之间，华人市场的佣金通常略低，有时甚至低至1%到1.5%。虽然具体执行的规则设置尚未完善，但可以确定的是，未来房产经纪佣金的协商将更加普遍和透明，买卖双方在未来的交易中，需要更加注重合同细节和协商技巧，以适应新规带来的变化。
新规为卖家和买家带来怎样的影响？ 对卖家的影响 1.卖房成本降低：如果卖家不再需要支付买方经纪人的佣金，其整体卖房成本将降低，可能使卖家在定价时有更大的议价空间。 2.更灵活的定价策略：卖家在设定上市价格时可以更加灵活，以吸引更多买家和买家经纪人，从而增加房屋销售的机会和价格。
对买家的影响 1.购房成本增加：如果卖家不再支付买方经纪人的佣金，买家将需要自行承担这部分费用，购房成本可能上升。 2.合同签订的必要性：买家在与经纪人合作前必须签订代理合同，明确服务内容和佣金支付方式。这将促使买家在选择经纪人时更加谨慎。同时，买方经纪人也需要更好地展示自身价值和服务内容，以赢得客户的信任和合作。
市场会有怎样的变化？ 1.混乱期 Rita和Ethan都认为新规实施初期，市场可能经历一段混乱期。部分卖家可能认为不再需要支付买方经纪人的佣金，而另一些卖家则会选择继续支付，以吸引更多买家。长期来看，市场可能会逐渐适应新的规则，形成新的平衡。 2.竞争与策略调整 由于卖家不支付佣金的情况增加，买家和买方经纪人需要在报价时更加注重策略。例如，买家可能会在报价中要求卖家支付部分佣金。卖家和卖方经纪人则需要评估不同的报价，选择最优的交易方式。同时，Rita和Ethan也因为，竞争和策略的具体应对情况还是要看市场的情况，在房源充足的买方市场，买家有更大的议价空间，可以要求卖家承担部分佣金或提供更多优惠。而在房源紧张的卖方市场，买家的主要目标是确保购房成功，协商空间较少。 3.对新房市场的影响 房屋建商的佣金策略可能不受新规影响，因为他们通常不在MLS上显示佣金信息。建商依旧可能不支付买方经纪人的佣金，特别是在市场需求旺盛的情况下。
买家购房成本可以省吗？ 新规实行后，买家的购房成本会上升，买家可以采取什么方法降低购房成本呢？Rita和Ethan给出了一些可行的方法： 1. 自行考取房地产执照 买家可以选择自行考取房地产执照，代表自己进行房产交易。这不仅可以省去支付买方经纪人的佣金，还能更直接地参与购房过程，掌握更多主动权，难点则是相较于有经验的地产经纪，买家自己购房可能会遇到种种信息差所带来的障碍，增加购房困难。 2. 直接与卖方经纪人合作 买家还可以直接联系卖方经纪人（listing agent），由其协助完成交易。通过这种方式，买家可以协商较低的佣金比例，甚至可能获得一些优惠。 3. 部分服务委托 如果买家仍希望有专业经纪人协助，可以选择只委托经纪人处理部分交易流程。例如，只让经纪人负责处理交易文件或某些特定环节，而不是全程跟进。这种方式可以降低佣金费用。 但Ethan也提到，其实目前房地产经纪的佣金虽不是由买家直接支付，也会被囊括在房屋价格之中，间接由买家支付，所以新规实施之后买家购房成本降低的空间并不很大。
住宅房产是否会因新规降价？ Rita和Ethan认为新规对房价的影响并不会很大。 Rita指出，虽然新规实施后，卖家的议价空间可能会变得更加灵活，但这并不意味着房价会下降。卖家在交易过程中或许更愿意在价格上进行一定的协商，但这只是市场正常的议价行为，而非房价整体下降的信号。 目前房价居高不下、贷款利率上升，买家承担佣金后会更加不堪重负，这可能会导致一些买家延缓购房计划或取消购房打算，这会在一定程度上影响市场的需求。但总体而言，这种影响不会导致房价大幅下降。 Ethan强调，在需求旺盛的地区，如南加州，尤其是一些学区房和华人聚集的区域，房价受新规影响将很小。这些地区的房产需求仍然很高，买家多为经济实力雄厚的人群，甚至包括大量现金买家。面对如此之高的购房需求，房价更不会有下降趋势。
给买家的建议 Rita和Ethan都认为，尽管新政策带来了变化，但买卖双方仍需专业经纪人的指导和帮助，以应对复杂的房地产市场，确保交易顺利进行并保护自身利益。买房是一项重大投资，专业经纪人的协助是确保买家获得最佳结果的关键。
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发表于 2024-5-30 13:53:51
