本帖最后由 CUPSRealty 于 2025-2-20 15:05 编辑
等降息再买房？小心等来的只是更贵的房子！
近年来，美国房贷利率持续处于高位，使得购房成本大幅上升。据房屋抵押贷款业者房地美（Freddie Mac）数据显示，截至2025年2月6日，美国30年期固定房贷平均利率为6.89%，虽然较1月15日的7.04%略有下降，但仍接近2024年5月以来的最高点。与此同时，美国住房市场正面临供需失衡的问题。许多购房者陷入两难：现在入市怕利息太贵，继续观望又担心房价越涨越远。
那么，房贷利率为何居高不下？FED（美国联准会）降息是否能够缓解购房者的压力？未来房市还可能出现哪些变化？
一、房贷利率的决定因素
房贷利率并非由FED的政策利率直接决定，最关键的是长期债券殖利率和房地产市场的供需状况。
1. 长期债券殖利率 许多人认为FED降息就会直接降低房贷利率，但事实并非如此。联准会主席鲍尔（Jerome Powell）在参议院银行委员会的半年度货币政策报告中明确指出，房贷利率与FED设定的联邦基金利率无直接关联，而是主要取决于长期债券殖利率。其中，10年期美债殖利率常被视为房贷市场的关键指标，因为贷款机构在设定房贷利率时，主要参考的是长期借贷成本。（moneydj）
因此，即便市场预期FED降息，房贷利率也未必同步下降。如果购房者仅依赖FED降息来等待更低的房贷利率，并不现实。
2. 住房供应短缺推高房价 除了利率因素，房地产市场本身的供需状况也是决定房贷的重要因素。数据显示，截至2024年12月底，美国在建的新屋数量比去年少了14.8%，而且已经连续13个月下降，是自金融危机以来最严重的低迷期。
房屋供应不足，使得房价仍然居高不下，即便房贷利率未来有所回落，房价的上涨仍可能抵消部分利率下降的好处。所以，想买房的人不能只盯着房贷利率的变化，还得看看市场上的房源够不够，价格会不会继续走高。
二、哪些因素可能影响购房决策？
1. 高风险地区贷款难度增加 由于气候变迁导致自然灾害频发，银行与保险公司正逐步减少对沿海和火灾高风险地区的贷款和保险支持。甚至，因为金融机构正考虑撤出高风险市场，未来10至15年，部分高风险地区居民可能无法获得房贷。
2. 降息对房贷市场的影响被高估 尽管市场普遍期待FED在未来一年逐步降息，但房贷利率未必会立即跟随下降。MarketWatch在1月的报导中提到，美国经济对利率变化的敏感度可能比传统经济模型显示的要低。即使FED降息，房贷利率下降的幅度可能不如市场预期，对购房者的实际影响有限。
3. 政府政策的不确定性 财政政策的调整也可能影响未来房贷利率的走势。美国财政部长贝森特（Scott Bessent）曾在受访时表示，川普政府的目标是降低10年期美债殖利率，不是干预FED的短期基准利率。未来政府可能采取不同于FED的方式来调控借贷成本，市场不确定性增加。
三、应对策略
1. 选择合适的贷款方案 在当前高房贷利率的环境下，选择合适的贷款方案至关重要。如果未来利率有可能下降，可调利率房贷（ARM）可能是个不错的选择，但要注意调整期后利率可能上升的风险。如果不想承担市场波动带来的不确定性，固定利率房贷会更稳妥。而在财务状况允许的情况下，选择较短年期的房贷，也会更加省钱。
2. 提高购房预算弹性 面对如今的高房价，购房者必须留有一定的预算弹性，尽量选择在自己承受范围内的房产，避免因高月供影响财务状况。如果房价过高，可以考虑再等等，观察市场是否有调整的迹象，而不是急于入市，特别是在经济和政策走势还不明朗的情况下。
3. 关注市场政策与贷款环境 同时，市场政策的变化也可能影响贷款条件，购房者必须密切关注政府对长期债券殖利率和住房供应的调整，找到合适的购房时机。在申请贷款时，最好多比较几家银行的方案，寻找最符合自己财务状况的选项，才能确保未来的还款压力不会过大。
当今的市场环境下，买房不再只是“能不能负担得起”的问题，而是一个关于时机、策略和未来趋势的权衡。等降息，可能等来的只是更高的房价；观望市场，房源却可能越来越少；但盲目入市，又可能让高利率成为长期的财务负担。
房市的每一次变动，都会影响购房者的决策，而这些决定往往涉及几十年的经济压力和生活质量。因此，无论最终选择何时购房，确保自身财务稳定、做好长远规划，才是面对市场变化的底气。
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发表于 2025-2-20 15:05:51
