高空置率？低估值？解码洛杉矶地产危机的赢家思路

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高空置率？低估值？解码洛杉矶地产危机的赢家思路

曾象征城市繁荣、撑起洛杉矶天际线的两座地标大楼，安永广场（EY Plaza）与美国银行广场（Bank of America Plaza）如今竟成为价值大幅缩水的典型案例，估值竟跌去近七成。究竟是什么让这些曾经光芒四射的建筑，变成贱卖资产的代名词？该现象对企业主、投资者是市场衰退的终点，还是机会的起点？

一、摩天大楼的陨落？

位于南菲格罗亚街的安永广场，是一栋建于1985年的地标建筑，共有41层，总面积约91.5万平方英尺。曾经，它的估值高达4.5亿美元，代表着洛杉矶商业地产的辉煌。然而，根据最新数据，这栋大楼的估值已降至1.5亿美元，每平方英尺的价格仅为159美元。由于无法偿还贷款，该建筑目前已被债权人接管。

建于1974的美国银行广场同样是洛杉矶著名大楼，内部高达55层，总面积超过140万平方英尺。2014年，其市场估值曾高达6亿美元，成为备受瞩目的优质资产。画风一转，现在的估值仅为1.89亿美元，平均每平方英尺135美元，缩水幅度69%。反映出当前办公市场的巨大压力和不确定性。

二、为何价值暴跌？

1. 利率上升的市场冲击

为遏制通胀美联储连续加息的政策，导致商业地产市场遭受严重打击。

• 融资成本急剧攀升高利率直接提高了贷款成本，对依赖长期融资的大型商业地产来说压力尤其明显。像安永广场这样的地标性建筑，就是无法负担逐渐增加的还贷压力，最终不得不被债权人接管。投资公司如Brookfield也面临类似困境，高昂的融资成本让他们的现金流变得极为紧张。
• 资产估值缩水利率上升还影响投资回报率的计算方式，让商业地产的市场价值大幅缩水。过去，许多地产公司依赖高杠杆策略来获得更高收益，但高利率环境下这种模式难以为继，导致大量资产贬值。安永广场从4.5亿美元的巅峰估值跌至1.5亿美元，正是该趋势的体现。（ 新浪财经）
  
  

2. 办公空间需求疲软

疫情后市场格局改变了办公空间的需求。

• 远程办公趋势难以逆转2023年，全球远程办公服务市场规模达到250.6亿美元，预计2023年至2028年将以24.1%的年复合增长率持续增长。（中国杂志）随着企业对灵活办公模式的接受度提高，许多公司缩减了办公面积需求。洛杉矶市中心办公楼的空置率在2024年6月达到了37.4%，创下历史新高。
• 市场饱和加剧竞争市区内已经存在大量优质的未租赁办公空间，供过于求的局面让业主不得不压低租金来吸引租户。然而，租金降低就直接影响了大楼的收入来源，最终让它们的投资价值持续下滑，现金流状况也日益恶化。
  
  

3. 贷款违约与管理困境

由于市场的资金链紧张，贷款违约也成为市中心大楼的普遍问题。以安永广场为例，其主要投资方 Brookfield 过去依赖低利率环境，采用高杠杆策略运营。但利率上升后，融资成本急剧增加，现金流便难以覆盖债务偿还。Brookfield 被迫停止贷款支付，大楼也被接管。美国银行广场同样是贷款违约后，无法获得再融资，使资产陷入进一步贬值。

与此同时，持续亏损会让许多投资者对大楼的前景失去信心。面对高空置率和租金下降的双重压力，他们宁愿选择放弃持有这些资产，而不是投入更多资金进行改造或重组。策略虽然避免了进一步损失，但也导致许多优质资产以低价被抛售，恶化市场信心。

三、如何在危机中找到机会？

1. 低估资产的潜力

当前安永广场每平方英尺的价格仅为159美元，而类似规模办公楼的重建成本估计在500-700美元/平方英尺。因此购买安永广场的回报率将显著高于新建项目，有很高的升值潜力。当前可以说是市场底部时期，大量被抛售或法拍的优质资产都能以较低价格获取。一旦市场回暖，该资产的价值很可能大幅回升，带来丰厚回报。（Associated General Contractors of America）

2. 混合用途改造的可能性

传统办公楼的空置率持续攀升，使单一用途的大楼改造成商住混用空间成为一种趋势。像是将办公楼部分转型为可负担住房、零售店铺或餐饮空间，不仅可以提高使用率，还能够适应洛杉矶住宅需求旺盛的市场环境。加上政府通常会为这类改造项目提供政策支持，如税收优惠或补贴，可以进一步降低投资的初始成本。

3. 法律支持的资产重组

因为拍卖会上价格透明且法律风险低，从法院监督的拍卖或债务重组获取资产也是一种不错的途径。尤其是许多因贷款违约而被接管的优质资产，通过适当的债务重组，依然能重新恢复现金流，成为长期稳定的投资。

四、商业地产趋势

1. 投资窗口

以怡安中心（Aon Center）为例，这栋高层办公楼曾在2014年估值高达4.2亿美元，2023年的成交价仅为1.47亿美元，下跌约65%。显示市场价格已跌至历史低点。类似的案例还包括801 Tower，这栋大楼在近期以6000万美元成交，每平方英尺仅为129美元，比十年前便宜了66%。从这两栋大楼收购价格都远低其重建成本的情况看来，当前市场是潜在的价值洼地。 (腾讯网)。

2. 空置率和租金压力

目前洛杉矶市中心的写字楼空置率约为38%，创下历史新高。表面上市场信心受到严重打击，但从另一个角度看，高空置率也为办公楼用途的转型带来可能性。许多投资者已开始探索将传统办公楼改造成多用途建筑的可能性，包括商住混合空间、共享办公以及其他符合市场需求的新用途。

过去几年，洛杉矶市中心高端办公楼的租金出现显著下滑。CBRE数据指出，2023年四星或五星办公楼的平均每平方英尺售价已经降至242美元，而几年前三星级办公楼的价格曾高达523美元。降低了投资者的进入门槛 。

3. 国际投资者

尽管市场波动，801 Tower仍被中国投资者以6000万美元收购。看得出，当前的低估值为投资者提供了更高的回报可能性，也吸引更多长线资金布局。（腾讯网）

4. 潜在复苏

从2008年的经济危机周期就能得出，核心区域的商业地产往往会在市场低迷期后逐步恢复价值。当时洛杉矶市中心的办公楼空置率一度飙升，但随后几年逐步下降，租金和资产价值也随之回升。如果类似的模式再次出现，目前的市场低谷很可能是未来复苏的起点。

更值得注意的是，洛杉矶作为全球商业和文化中心，其核心优势并未改变。当前高杠杆投资者退出引发，还为资金更稳健的投资者创造重新入场的机会。未来两到三年内，经济逐步复苏和市场需求变化，这些资产很可能重新获得升值的动力。

五、投资者应关注？

目前充满不确定性的市场环境下，投资者依然要格外小心，最好不要把资金全押在一类型的物业上。虽然办公楼有一定的升值潜力，但工业地产或者其他具有多种用途的物业很可能会更稳健，能帮助平衡投资组合中的风险。

同时，所有的投资都需要做好功课，对资产进行全面的价值评估。包括分析当前的现金流表现，以及项目是否具备未来转型或增值的可能性。如果资产本身无法提供稳定收入，或者转型所需投入过高，都可能带来额外风险。因此，精准评估资产的安全性和潜在回报是决策前的关键步骤。