保护小企业却加重房东负担？一文看懂加州租赁新规！

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保护小企业却加重房东负担？一文看懂加州租赁新规！

为应对疫情后小企业和非营利组织的经营困境，加州通过了全美首部为商业租户提供类似住宅租赁保护的法规——《商业租户保护法》。


法案将于2025年1月正式生效，为小企业和非营利组织提供更大的经营保障。


🌟 新法规适用于以下商业租户：
●员工人数不超过5人的小企业；
●员工人数少于10人的餐厅；
●员工人数少于20人的非营利组织。


然而，这项法规虽旨在保障小企业和非营利组织利益，但如果代价是房东成本大幅增加、市场供需紧张，甚至租金上涨，那它还能否真正实现初衷？


法规核心
新法规从多个方面加强了对小企业和非营利组织的保护：
⏳ 延长通知期限：
●涉及超过10%的租金涨幅调整，房东需提前90天通知
●终止租约需提前60天通知租户


🚫 房东不得将以下费用转嫁给租户：
●因极端天气导致的紧急维修
●保险费用上涨
●物业税增加
●重大资本改进的开支


📜 租赁合同翻译义务：
如果租赁谈判使用非英语语言，房东必须提供翻译版本，涵盖租金、费用、终止条款和续约选项等所有关键条款。这些规定都是为防止房东突然上涨租金或转嫁费用，将财务压力转移给小企业和非营利组织；翻译义务也是为非英语租户提供了更透明的法律保护。


💸 房东的成本上升
然而，对于房东来说，新法规要求房东在合同修改、翻译服务和运营成本承担上投入更多资金。例如：
●翻译租赁合同的费用可能高达1万美元
●翻译错误可能导致法律纠纷，甚至允许租户提前解除合同

限制转嫁运营费用的规定，使房东无法再将物业税上涨、保险费用增加等成本分摊给租户，使盈利风险增加。

知名律师事务所BBK的合伙人杰西卡·洛玛金（Jessica Lomakin）认为，法规的初衷本在于保护小企业和非营利组织免受租金波动及不合理成本的影响，提供更稳定的经营环境。但现实中，规定可能引发一系列反作用。


🏢 房东减少可用租赁空间：为避免高额成本和行政负担，房东倾向优先将空间出租给更大规模、更稳定的租户，而非小企业和非营利组织。
📈 租金上涨：房东可能会提高起始租金，降低后续成本上涨风险。
📉 市场供应紧张：加州的写字楼空置率仍处于历史高位，市场可能因房东的谨慎态度进一步收缩可用空间。


支持者强调，法规会为小型租户提供更稳定的发展环境；反对者则警告，市场机制会将额外的负担转移回租户身上，最终削弱法律的保护效果。当前加州商业地产市场尚处于复苏阶段之际，新法规的影响还需时间检验。但无论是房东还是租户，都需要不断调整自身策略，应对接下来的变化与挑战。