美国的商业地产如何入门?

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商业地产投资小课堂

提到对美国商业地产的投资，大家可能首先想到国内大型金融机构对甲级办公楼和五星级酒店的收购。2015年来自中国的资本收购了135亿美元的商业地产，2016年中国对美商业地产的投资额跃升到162亿美元。2017年由于国内资本管制，超过10亿美元的大型收购急剧减少，商业地产投资总额降为73亿美元。这里值得注意的是，小于10亿美元的交易受到的影响比较小，相对2016年减少了约25%，交易数量相对2016年也只减少了17%。



我们的投资平台（Younger Partners）同国内的一些开发公司和投资机构在过去几年也有非常活跃的合作，从开发项目的股权投资、增值型的商业地产收购，到土地投资都有涉猎。

作为个人投资者，美国的商业地产是不是一个合适的投资标的呢？商业地产会不会对投资资本的要求很高？这可能是很多投资人首先想到的问题。大家请了解，美国商业地产是一个极其丰富的市场，既有适合大型机构操作的产品，也有几十万到几百万美元适合个人投资的物业。这个市场进入的门槛并不高。

国内的朋友对美国房地产感兴趣，一般都是从住宅开始，这跟大家在国内这二十年切身的投资经历有关，相信很多在一二线城市生活的人，都通过投资住宅积累了财富。即使在美国的华人，也很喜欢通过购买住宅来达到投资的目的。

但是，一个不可忽视的事实是，美国的住宅一直不是一种投资产品，它在本质上是人们衣食住行的基本生活资料，绝大多数的美国住宅是用来自住的。当它的涨幅过大，或同金融衍生品挂钩出现问题，市场自然地会去纠正。一般来讲，被动投资（passive investment）住宅的年净回报率不超过4%。

相反，商业地产有明确的投资属性，一般年净回报率在7%-10%。整体的融资、出租、销售的市场也很完善，投资操作的空间也更大一些。

适于国内个人投资操作的物业类型一般价值从几十万美元到几百万美元，主要是小型邻里商铺、小型产业园/仓库和小型办公楼。小型商铺这个业态，主要的租户是日常生活服务和餐饮，跟大中型商场比，受网络商务的冲击小一些。周边户均的收入水平，对店铺的租金水平影响很大。

小型商铺和小型仓库/产业园的租金目前多采用NNN租金形式，也就是除了每月收取租金外，年底房东还把房产税、保险和日常管理费用整理好，提交给租户报销。这样税收和保险上涨的风险就转给租户。

小型公寓在100万美元左右的产品，一般不超过30个单元，以C级居多，租户复杂，管理工作量大，因为单元少，也不容易找到合适的管理公司，一般是投资人自己管理。这个产品不太适合国内的被动投资人。



案例一

位于达拉斯都市圈Grand Prairie的小型商铺，要价$430,000，年净收入$35,561，净资产回报率为8.27%。



案例二

位于达拉斯都市圈Frisco的小型办公/仓储（Flex），要价$2,500,000，年净收入$172,000，可出租面积12,900SF，净资产回报率6.88%。

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