万亿商业地产债务到期为投资者提供新机会

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万亿商业地产债务到期为投资者提供新机会



美国商业地产市场面临巨大的债务到期问题。据商业地产（CRE）贷款到期量调查，2024年将有大约9290亿美元的商业抵押贷款到期，约占总债务4.7万亿美元的五分之一。债务主要集中在写字楼、零售地产、工业地产等领域，伴随着高利率环境，将为借款人带来了巨大的再融资压力。

●债务到期对写字楼市场的影响
疫情后，远程办公已成为许多公司的常态，许多企业选择缩减办公空间或转向灵活的办公模式，写字楼的需求明显下降。标普全球的报告显示，美国十个主要城市的办公楼平均占用率在2023年9月底仅为47%，远低于疫情前的水平，且各大城市的办公楼租金持续下降。因此写字楼地产面临的压力尤为明显，30天逾期率已从2022年底的1.58%上升至2024年1月的6.3%。虽然供给充足，但需求的减少将使这些高价值资产面临租金下滑和空置率上升的压力。以旧金山和纽约为例，从2019年至2022年，旧金山的办公楼租金下降了28%，纽约下降了18% (Northspyre)。


●债务到期对零售地产的影响
同时，电商的快速崛起也使消费者越来越倾向于在线购物，传统零售商的客流量大幅减少，不少实体店铺面临关门的风险。债务到期将加剧这一趋势，许多零售地产持有者或将面临难以偿还即将到期的债务，导致商业地产市场进一步承压。许多零售地产持有者正积极寻求转型，例如将购物中心改造为多功能商业综合体，引入办公、娱乐和居住功能，以提升吸引力和租金收入。然而，转型需要时间和资金支持，在此期间，零售地产的空置率可能会持续上升。


●债务到期对工业地产的影响
与此同时，工业地产市场则因电商物流和仓储需求的增加而保持稳定。商业地产公司CBRE的研究指出，每增加10亿美元的电商销售额，就需要125万平方英尺的分销空间来支持这一增长。且美国主要工业市场的租金呈持续增长趋势，内陆帝国（Inland Empire）5月的租金同比增长12.6%，洛杉矶和迈阿密分别增长11.6%和11.4% 。 (CommercialEdge)随着电商业务的增长，对仓储和物流设施的需求持续上升，许多投资者将目光转向工业地产。然而，债务到期依然可能导致供应链的不确定性和运输成本的增加，持续的高利率和保险成本的增加也减压低物业所有者的利润。


●未来债务到期可能带来的整体市场调整
近万亿商业地产债务的到期将导致部分地产持有者出售资产，市场供给增加，资产价格可能面临下行压力。并且增加市场中的不良债务，导致金融机构收紧信贷政策，对商业地产市场造成进一步冲击。然而，这也为不依赖债务资本的投资者创造了机会，他们可以在更有利的价格收购。投资者和企业皆应提前做好准备，以应对潜在的市场波动。