商业地产疲软 休斯顿和洛杉矶零售市场表现强劲

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商业地产疲软 休斯顿和洛杉矶零售市场表现强劲

2024年，美国零售地产市场的基础面依然强劲。据商业地产公司CBRE​的预测，零售可用率将下降20个基点，在第四季度达到4.6%，租金增长率也将超过2%。特别是开放式郊区零售中心的需求，会以比其他零售店更快的速度增长。

JPMorgan的报告指出，尽管办公楼的前景仍然不确定，但多户住宅（Multifamily）和社区购物中心（NeighborhoodRetail）表现依旧强劲。预计2024年，社区购物中心将稳步增长，空置率保持稳定，租金也适度上涨。

据最新的市场分析，休斯顿的零售物业由于持续的消费者支出和较低的空置率，预计将继续表现良好。尽管吸纳量有所放缓，但租金仍在上涨，第一季度的平均租金达到每平方英尺20.53美元，同比增长5.3%。与此同时，洛杉矶的零售市场由于其庞大的人口基数和活跃的旅游业，零售物业的需求持续上升，是开放式郊区零售中心的需求增长较快的典型。

◆休斯顿市场

全国范围内的商业地产市场面临挑战，但休斯顿零售市场在2024年上半年中表现相对较好，在2024年第一季度的累计12个月销售额达到3.3亿美元，涉及2160万平方英尺的工业地产销售。其中私人和自用投资者的交易量显着增加，自2024年初以来占据约85%的交易活动，远高于2010至2019年期间的56%。在高利率环境下，私人和自用投资者填补了大型投资者对市场变得挑剔的空缺。市场仍保持积极的净吸纳量，租金率创下新高。

此外，德克萨斯州的政策环境相对友好，低税收和宽松的商业监管政策为投资者提供有利的投资条件，吸引了更多私人和自用投资者在休斯顿市场进行投资​。

强劲的净营业收入增长和优质交易的吸引力，使休斯顿尽管受到高利率的影响，零售价格仍保持在历史高位。Fertita娱乐公司在今年2月以每平方英尺543美元的价格购买了河橡区30万平方英尺的零售物业，总价为1.643亿美元。汽车维修公司CaliberAuto Care的净租赁资产交易也以6.4%的高资本化率出售。

◆洛杉矶市场

洛杉矶的零售物业销售活动则是自2023年初以来较为低迷。2024年第二季度销售额为6.27亿美元，相比第一季度的5.45亿美元有所上升，但仍远低于过去十年大洛杉矶地区每季度12亿美元的平均水平。特别是市中心和西洛杉矶地区由于办公使用减少导致零售销售受影响，但郊区零售中心的需求仍在快速增长。许多小型企业和初创公司在此寻求更灵活且成本较低的办公解决方案。并且郊区零售中心的市场紧张，空置率保持在中等的5%左右，使空置的大型商业空间能够迅速重新出租​ (CREIA)​。

据​Colliers的报告，单一租户建筑的需求依然强劲，平均租赁价格继续上涨，达到每平方英尺2.47美元的水平，自2007年以来的最高点，而私人买家在洛杉矶零售物业的收购份额已超过80%。与之相反，机构买家、私人股本和房地产投资信托基金的活动减少，过去一年中仅占买家活动的不到5%。

今年3月，总部位于纽波特海滩的私人投资者TRC Retail以每平方英尺570美元的价格购买LaCañada Town Center，尽管成交价比2011年交易价高出60%达到6600万美元，但资本化率也上升至6%。凸显出优质购物中心在热门贸易区的定价水平依然稳健，作为主要零售目的地也十分强劲。