2021美国房地产投资机会之私人仓储(上)

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2020年，全球都采取了量化宽松政策，大量印钞，导致货币贬值、物价上涨，通胀率大幅提升。许多投资产品收益都不甚理想，投资风险骤然提升。房地产作为老牌投资产品，也受到不小冲击。因入境、签证、航班和社交距离等诸多限制，导致全球的许多酒店和办公室亏损严重，纷纷关门，或者寻求转型。今日话题，来聊聊2021年的另一投资避险渠道——私人仓储。

发展成熟的房地产项目

私人仓储（Self-Storage）起源于美国，是一种针对个人用户或者小型商业用户的小型仓储地产，在中国正逐渐被越来越多的人所熟知，近些年来私人仓储陆续在上海、北京、香港等城市出现，正处于快速扩张期。

在美国，由于地价高、房子租金高以及居住短暂性等原因，无论是中产阶级或是小型商业用户，都需要价格便宜且实惠的私人仓储空间以存放生活用品或商品。私人仓储通过为那些住在地价高、租金贵的人提供置物空间，将人们从狭小的空间里解放出来。

第一个仓储连锁出现在20世纪60年代的美国得克萨斯州。这一产业在90年代得到迅速增长，并在2000年至2005年内，每年以3,000多家新设施的速度增长着。四十多年来一直是美国增长最为稳定的行业之一。

根据Mordor Intelligence的研究数据显示，2019年美国私人仓储市场价值达到876.5亿美金，2020年预计达到1156.2亿美元。私人仓储的数量超过了全美星巴克和麦当劳门店数量的总和。



私人仓储的重要性

美国家庭是私人仓储的主要用户群体。据数据统计，全美约有10%的家庭在使用私人仓储，大多数仓储的出租率超过90％。

对于美国家庭而言，相较于住宅高昂的地价和房租，私人仓储的价格更为低廉。以私人仓储价格较为高昂的纽约地区为例，小仓库（占地面积约2-3平方米）的起租价格大约为30美金/月，对于普通家庭更为友好。不少美国家庭选择将日常闲置的家用物品收纳进仓储，以改善居住空间。私人仓储已经成为一个成熟社区的必备配置。

除了家庭用户，私人仓储的另一部分重要用户是留学生群体和小型企业。留学生群体经常在寒暑假将租住房屋中的家具和行李送到仓储柜进行保管。而受困于办公场所的限制，一些中小型企业则会利用私人仓储放置闲置的设备、材料或是商品。商业用户的租用时间也十分稳定，据数据统计，其平均租用时间为25.2个月。

私人仓储项目在2020年表现稳定

私人仓储的用户中，有25%—35%为商业用户，大多数为EBAY小型批发商，管道修理公司等小型商业公司。仓库可有多种规格供其选择，满足不同公司的不同需求，而且仓库所在地靠近居民区，与公司服务的范围相吻合。剩下65%—75%为个人用户，主要为仓库所在地的居民，多为存放个人物品。

与整个美国不动产行业的总收入相比较，根据FRED数据（美联储经济数据）显示，美国房地产行业2020年第三季度的总收入相较于去年同期下降了6.5%，但同期私人仓储行业的总收入基本持平，说明了私人仓储行业的抗风险性较强，是较为稳妥的投资选择。



以美国私人仓储行业最大公司Life Storage. Inc为例，根据美国JLL的数据，其2020年第三季度总收入相较于去年第三季度，上升了1.2%，营业净收入也上升了0.4%。在去年各种投资项目的收益率呈现负增长的情形下，该公司的营业净收入仍能够实现小幅增长，更加难能可贵。



在2020年，美国房地产业的收入下降较为明显，但私人仓储行业因为其本身的运营成本较低，投资者可以在短时间内产生现金流，有较大空间承受经济下行带来的风险；不需要投入过多的运营成本；且有抗经济衰退的特征，是一个可靠的投资选择。

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本文为私人仓储系列，下一篇文章我们会着重分析私人仓储的市场运营以及疫情下其市场表现的深度分析，敬请期待。

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我是来刷分的，嘿嘿

CUPSRealty

有竞争才有进步嘛

FBDLogistics

找到好贴不容易，我顶你了，谢了

CUPSRealty

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FBDLogistics

不错，支持下楼主

FBDLogistics

相当不错，感谢无私分享精神！

FBDLogistics

真是 收益 匪浅

CUPSRealty

学习了，不错，讲的太有道理了

CUPSRealty

帮你顶下哈！！