屹联地产投资学堂:浅谈美国商业地产

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From：Kit Suman on Unsplash
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中国改革开放40多年来，国内的高净值人群通过地产投资积累了大量的财富。海外资产配置一直是近十几年来国内投资者关注的重心，其中美国的商业地产是最受欢迎的投资类型之一。屹联资本——美国的本土团队，一直专注于美国的商业地产投资。因此，屹联资本倾力打造“屹联地产投资学堂”专栏，结合美国商业地产投资知识，发布地产行业观察分析，同投资人分享地产投资市场趋势。
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今天，我们来谈谈美国商业地产的几大分类，各类资产的特点，以及投资各类资产需要注意的事项。

美国的投资型商业地产主要分为以下大类：1. 办公楼/Office2. 工业类：工厂，物流，仓库/Industrial，Warehouse，Manufacturing3. 酒店/Hospitality4. 长租公寓/Multifamily

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办公楼/Office


根据地理位置、建筑设施、租金水平，办公楼主要分A、B、C级。A级办公楼拥有最佳地理位置，完备的硬件设施，高端精美的装修，租金往往高于市场平均水平。B级办公楼配有常规的内部硬件系统及装修，租金在当地平均范围内。C级的办公租户通常只需要一个普通的办公空间，对硬件设施没有太高要求，租金也往往低于市场平均水平。 在美国商业地产投资中，约20%的市场份额属于办公楼。办公楼是所有商业地产中最易受到宏观市场影响而产生波动的地产类型。该类资产对白领就业市场和经济周期的敏感度很高。在投资办公楼时，投资者不仅要考虑当地的市场趋势，还需将工作场所密度及在家和远程办公的流行趋势纳入考虑范畴。例如，在美国的写字楼中，有大约30-40％的工作空间因各种原因而空闲。
同时也要注意宏观经济周期，白领劳工就业市场热度，租客类型及其信用度，周边的办公室的空置率，以及未来的办公趋势。

2工厂，物流，仓库/Industrial，Warehouse，Manufacturing

工业类商业地产主要包括工厂，物流，仓库等。工业地产的设计，能够给租客带来最大的灵活性，从无办公室的仓库，到全自动化的工厂、现代物流，工业地产供应商都可以为租客量身定做，满足各类需求。
近年来，由于美国本土工作的回归，以及互联网的快速成长，工业地产类成为了热门的投资选项。相对于其他商业地产来说，工业地产成本较低，当然，在衡量一处工业地产时，我们需要考虑的因素有很多，首先同其他类别的地产投资一样——地点，地点，地点！——地理位置是投资选择的重中之重，与此同时，投资者也必须考虑到当地的劳工就业市场，以及便利的交通也需要格外关注。

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酒店/Hospitality



对于酒店类地产的分类有多种方式，可简单分为：豪华酒店(例如四季酒店、丽思卡尔顿酒店)；中高档洒店(例如万豪酒店、喜来登酒店)；经济型酒店(例如假日酒店、DaysInn)。

豪华酒店受经济环境影响较大，在经济高速发展时，尤其是当经济触达顶峰，入住率及房间价格相对较高，投资收益也最为可观；当然，在经济下滑时，风险也将放大。例如，经济环境好时，企业员工的差旅倾向偏于这类高档的豪华酒店，相反经济不好时，公司为了减少成本，可能会让员工入住档次低一些、价格更加实惠的酒店。
中高档洒店，对经济的周期影响并不是特别敏感。无论是处于经济周期的上行或下行，中高档酒店都有较为稳定的客源。例如，当经济下滑时，住豪华酒店的客户会降低标准从而选择此类酒店。经济增长时，原来住经济型酒店的客户会提高他们的差旅预算进而选择中高档酒店。所以，此类酒店在经济周期里受影响最小，同时收益也比较平稳。
经济型酒店，在经济下滑时受到的影响特别严重——失业率升高导致差旅量下降，一些有经济压力的企业甚至会直接选择减少出行，从而大幅度影响入住率。
投资酒店地产时，另一个值得注意的是运营酒店的管理公司。这些管理公司长期的酒店管理能力对酒店的运营与收益至关重要。

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长租公寓/Multifamily


长租公寓也有众多的分类，一般分为：经济适用型，职工住房，和豪华长租公寓。经济适用房主要是美国的私人企业和政府合作，为低收入家庭提供的住房；职工住房主要是蓝领阶层的公寓；豪华长租公寓主要在商业中心，为白领提供的住房。

根据数据显示，美国的家庭平均每五年搬迁一次。决定搬迁的原因有工作、婚姻、教育、退休、健康因素等等。美国自住房的拥有率只有64%，众多家庭会选择租房而非买房，造就了长租公寓的繁荣市场。
长租公寓也是一个最易入门的地产投资，投资人也会将自购的房产分租出去。相对于其他投资类型来说，长租公寓的投资收益率相对较高，约9.75%。由于其稳定的收益率和现金流属性，长租公寓类投资产品也受到银行等投资机构的青睐。

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总结/Summary
每一类地产都有它们的特殊性，对于我们私有的自住房产，我们会更关注地点、周边配套、环境、学区、购物中心、医院等等。
然而从投资的角度来看，商业地产的命脉是租户和现金流，因此商业地产投资所需要的关注点会更加的多。地点、交通固然重要，但同时，经济周期、市场大环境、地产的质量、租户的质量、租户的信用度、租约的长短、现金流，以及管理团队等等也十分关键。



今天就分享到这里，下一期我们会更加深入分析每一个地产类型，同大家分享它们的特殊属性，以及投资时需要注意的地方，带大家走进商业地产投资。

屹联敬上

屹联资本(EastAlliance Partners)

成立于2019年，拥有美国本土团队，核心成员来自于Ernst & Young，J.P.Morgan等国际顶级金融机构，团队拥有美国基金，证券，保险，房产等多项金融牌照，同时拥有美国注册会计师 (CPA），具有丰富的海外市场经验及卓越的海外投资专业能力。公司依托于创始合伙人深耕美国华尔街30年的经验，专注于甄选优质的美国地产基金，为高净值客户提供专业的海外资产配置服务。同时为有需求的客户提供美国家族办公室服务，包括美国本土或离岸信托架构搭建，税务筹划，身份规划，财务咨询，法律建议，家族传承等服务。

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