[仓库] 2024Q1洛杉矶县工业地产市场调查报告

   洛杉矶是美国的重要工业中心，有着巨大的市场需求，通过洛杉矶和长滩港口流通的商品几乎承担了美国近三分之一的货物进口。

   然而，由于国内消费品支出放缓以及从亚洲进入港口的进口量减少，市场对洛杉矶县工业地产的需求已经开始疲软。 尽管进口量在过去三个月有所反弹，整体市场需求仍呈下降趋势。 截至 24年第一季度，空置率已从 22 第一季度的 1.7%升至 4.9%，且空置率增幅高于其他主要市场。 空置率增长最快的子市场与港口的联系最紧密，包括弗农(Vernon)、商贸城(Commerce)和工业市(City of Industry)。 随着租户将关注点从增长转向效率，他们纷纷缩小仓库规模，导致洛杉矶县子市场中老旧及功能较差的工业地产空置出来。

   自 2023 年初以来，洛杉矶县的可用工业空间已从 4800 万平方英尺增至 6530 万平方英尺，增加的可用空间有助于租户以更友好的条款协商新租约。 租金同比增速已从去年的10.9%放缓至 2.4%，且租金要价自 2023 年下半年以来一直持平。

   地产开发活动虽然在增长，但对于洛杉矶县如此大的市场规模来说，目前的开发项目仍然较少。开发项目集中在圣盖博谷(San Gabriel Valley)内的子市场，与西部的子市场相比，这里的开发项目更容易得到批准。

   尽管自 2023 年初以来全国工业地产的销售活动有所放缓，但投资者在洛杉矶县工业地产域更加活跃。过去五年租金的急剧上涨促使许多投资者寻找按市值计价的机会，投资者愿意接受较低的资本化率以换取未来的回报。

地产租赁

   洛杉矶县工业地产市场正面临着日益恶化的状况。空置率已从2023年的3.0%上升至4.9%。可出租的转租面积从一年前的660万平方英尺增加到1150万平方英尺。净吸收量连续七个季度为负。

   进口量的急剧下降影响了2023年的工业地产需求。23年第四季度，港口的入境集装箱装载量同比反弹20%，但仍比21年第四季度低7%。全国消费者都在削减商品支出，预计这一趋势将在2024年继续下去，导致市场需求的短期前景仍然受到抑制。

   对市场反应剧烈的子市场与港口活动的关系最为密切，如弗农(Vernon)、圣达菲泉(Santa Fe Springs)/拉米拉达(la Mirada)、卡森(Carson)和工业市(City of Industry)。与此同时，由于编剧和演员的罢工，圣费尔南多谷(San Fernando)的许多工业空间已经腾空。23年第四季度的空置率达到了20多年来的最高水平。

   2023年新租约的租赁量比2019年的水平高出3%，租赁量增长不到100万平方英尺。

   根据预测，洛杉矶县的工业地产市场将从2025年开始反弹。全国供应增长的回落预计将造成工业空间的稀缺，导致洛杉矶县的空置率下降。

租金

   可用工业空间的增加影响了过去12个月的租金。虽然市场平均租金比12个月前高出2.4%，但在23年第四季度平均租金下降了0.1%，并在24年第一季度保持稳定。

   在过去的五年里，由于需求大增，洛杉矶县的工业地产租金平均增长率为8.5%，而全美工业地产的租金增长率为7.6%。房东倾向于为超过5年的租赁协议提供4-5个月的免租期，而一年前这种优惠并不常见。

   与物流地产相比，专业地产和灵活地产租金的放缓更为明显。租金最高的子市场降幅最大，包括西区(Westside)、伯班克(Burbank)和格伦代尔(Glendale)。相比之下，南湾的子市场，如卡森(Carson)、康普顿(Compton)和托伦斯(Torrance)在过去12个月中表现良好。

   预计洛杉矶县工业地产租金在2024年将继续上涨，但短期内涨幅将放缓。随着经济状况在未来两年的改善，租金增长将恢复到2017年至2019年的强劲趋势。

地产建设

   作为一个成熟的工业地产市场，洛杉矶县近年来地产供应增长十分缓慢。大多数库存是在2000年之前建造完成的。该市的高建设程度、高土地价格、发展政策限制以及社区对地产开发项目的排斥使得许多开发商前往内陆帝国(Inland Empire)开发工业地产。在过去的十年中，洛杉矶总共完成了4580万平方英尺的新工业地产建设，同时，也减少了3070万平方英尺的库存空间。供应量在过去十年的扩张不到1％。

   大部分新建筑位于洛杉矶东部的圣盖博谷，这里土地价格较低。位于圣盖博谷的工业市长期以来一直是地产开发的热点。

   目前，洛杉矶的在建筑项目有590万平方英尺，仅占当前库存的0.6％。正在建设中的地产中有80%已经可供租赁。近年来，市场对新建筑的需求很大，但近期对新建筑的需求也有所放缓，近三年建成的地产空置率高达14%，而一年前这一数字仅为6%。

地产买卖

   在过去十年，由于许多即将进入退休年龄的私人业主一直在撤资，洛杉矶县工业地产一直是投资者和公共房地产投资信托所青睐的资产类型。尽管利率上升，洛杉矶县工业地产的销量相对于全国仍十分强劲。23年4月初，洛杉矶市实施的ULA转让税提高了交易成本，使许多投资者简化并提前完成了交易。

   2023年的销售额总计为52亿美元，第三季度的销售额再次飙升。多年来，租金的大幅增长加上低利率推动了工业地产的升值，市场价格不断变化。在过去的五年里，市场价格平均每年增长11.5%。几乎所有价值超过500万元的地产，包括短期持有的地产，均以高于购买价的价格售出。由于市场上的稀缺性，新建筑的溢价很高。

   预计利率的急剧上升将继续在短期内影响工业地产定价。资本回报率在接下来的四到八个季度中将继续上升，对价格产生下行压力。