本帖最后由 CUPSRealty 于 2024-6-28 12:44 编辑
美国经济不景气，你还要买房吗？ 当前形势 ● 消费者对未来经济的担忧加剧 近期，美国消费者对未来经济的担忧加剧，对商业条件、就业市场以及个人/家庭收入的展望也逐渐下降。调查中消费者对未来的收入、商业和劳动市场条件的期望指数下降到73.0，从上月的74.9持续下滑。该指数已经连续五个月低于被视为预示经济衰退的阈值“80”。且仅有12.5%的受访消费者预计商业条件未来六个月内有所改善，创下2011年以来的新低。 (TheConference Board)
● 房贷利率高昂
据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，房贷利率仍处于高位。相比三年前的3%左右，当前的房贷利率翻倍，使购房成本大幅增加，直接影响购房者的负担能力。由于购房者不仅要面对高额的月供，还要考虑未来利率可能进一步上升的风险，即使利率略有下降，也不足以大幅提振购房需求。
● 房价中位数创历史新高 2024年5月，美国成屋销售总量为411万户，同比下降2.8%，但房价中位数却创下历史新高。
而美国房地产市场的中位数房价已达到$332,494，若要在购房后维持房屋支出不超过家庭月收入的28%至30%的健康财务状态，首次购房者需要的年收入约为$119,769。比中位数家庭年收入$74,755高出了$45,000，意味着大多数美国家庭都难以负担中位数房价的住宅 (TheMortgagePoint -)。
高成本地区，如加利福尼亚州的旧金山和圣何塞，居民需要的年收入超过$400,000才能负担得起当地的中位数房价。美国房屋的可负担性正在迅速下降。
购房者该怎么做？ 在高房贷利率和房价不断上涨的背景下，预批贷款变得尤为重要。购房者可以通过预批贷款了解自己能贷多少款，再去进行购房规划和决策。 房贷额度的计算通常基于借款人的收入、负债、信用评分以及首付款比例等因素。购房者除了通过与专业房贷专员咨询，也应详细了解自己的财务状况，准备必要的财务文件，并保持良好的信用记录，以提高贷款审批的通过率和购物能力。
1. 降低债务收入比（DTI）：DTI的计算方式是将每月的债务支付总额除以每月的总收入，理想的DTI应低于43%。例如，如果每月总收入为6000美元，每月债务支付总额为2400美元，则DTI为40%。据住贷款公司FannieMae的最新资讯，手动审核贷款的最大DTI比例为36%，但如果满足信用评分和储备要求，这一比例可以增加至45%。而联邦住房管理局（FHA）允许的最大DTI比例为57% (RefinanceOrApply For A MortgageOnline)。
2. 提高信用评分：信用评分对贷款条件和利率有直接影响，及时支付账单，不随意申请新的信用卡或贷款对其有帮助。虽然官方没有设定最低信用评分，但批准的贷款机构通常要求至少为640，而高信用评分（如750以上）可以获得更优惠的利率。例如，信用评分为650的申请人可能获得4.5%的利率，而信用评分为750的申请人可能获得3.5%的利率。信用评分的决定因素包括还款历史（占35%）、贷款总额（占30%）、信用历史长度（占15%）、新账户（占10%）和贷款类型（占10%）。
3. 增加首付金额：至少支付20%的首付以避免私人抵押贷款保险（PMI）。例如，购买一套30万美元的房子，支付6万美元的首付，可以避免每月额外支付100-200美元的PMI。
4. 选择合适的贷款类型：固定利率贷款（FRM）和浮动利率贷款（ARM）各有其优势和劣势。固定利率贷款提供稳定的利率和每月还款额，适合计划长期居住在同一住房的借款人。然而，固定利率贷款的初始利率及月供往往会比浮动利率贷款高，可能使借款人在初期承担更高的还款压力 (MortgageReports) 。与此相对，浮动利率贷款在贷款初期提供较低的利率和月供，如果借款人计划在利率调整前出售房产或重新融资，选择ARM可能更为合适。其风险在于利率和月供可能因市场条件变化而上升。
政府支持 美国财政部长珍妮特·耶伦近期宣布一个由社区发展金融机构（CDFI）基金管理的新计划，旨在未来三年内额外提供1亿美元支持可负担住房的融资。此外，财政部还促使资本磁铁基金（CapitalMagnet Fund）与州和地方住房金融机构合作，利用联邦融资银行的借款支持新的住房开发，提供更大的利率预测性，更有效地为低收入家庭提供住房解决方案(U.S.Departmentofthe Treasury)。
耶伦还呼吁国会扩大低收入住房税收抵免（Low-Income Housing Tax Credit），并要求州和地方政府采取措施消除住房发展的法律障碍。通过这些综合措施，财政部希望能够显着提高美国的住房供应和住房的可负担性。
在经济不景气的环境中，购买房产的决策显得尤为复杂。尽管房贷利率的上升和房价的高企对许多潜在买家构成了挑战，但政府即将出台的支持计划和住房市场的长期增值潜力提供一线希望，决定是否购房依然需要慎重考虑。
目前的经济环境下，如果财务状况稳定，能够承受可能的风险，并认为房地产仍是值得长期投资的领域，那么购买房产仍然是一个有吸引力的选择，也不妨等待政府的介入和支持计划提供缓解措施。然而，对未来的收入不确定，或者担心经济衰退可能进一步恶化，保持财务灵活性和减少债务负担可能更为明智。
购房决策不仅仅是经济计算的结果，更是个人财务策略和生活规划的一部分。
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发表于 2024-6-28 12:44:15
