|
2024洛杉矶县仓库Q2市场报告
概要
截至2024年第二季度，洛杉矶 (Los Angeles) 的工业地产空置率从2022年初的1.7%上升至5.4%。由于入住率下降，净吸收量已连续九个季度为负，自2023年以来建成的新工业空间中有超过60%仍未出租。
该地区的物流租户缩小规模，导致弗农 (Vernon)、科默斯 (Commerce) 和工业市 (City of Industry) 等主要子市场的空置率大幅上升。然而，长滩 (Long Beach) 和洛杉矶港口的进口量正在增加，未来几个季度需求可能逐渐增强。并且，东部和海湾港口的劳工谈判则使更多货轮选择在南加州停靠，预计洛杉矶的净吸收量在2024年下半年可能转为正值。
在建设方面，尽管未来新建的工业空间中很大一部分将空置，但老旧建筑的拆除将限制净供应增长。随着租户需求的回升和新项目开工减少，2025年工业地产供应增速将放缓。
租金方面，房东已将要价租金从2023年的峰值降低了10%以上，并增加租赁优惠。由于空置率仍高于历史水平，租金可能会进一步下降，但如果开发活动保持在较低水平且入住率提高，租金可能将在2025年再次上升。
地产租赁
2024年，洛杉矶 (Los Angeles) 的工业地产市场面临入住率下降的困境，净吸收量连续九个季度为负，空置面积总计超过2500万平方英尺，占市场供应量的3%。与港口活动相关的子市场，如弗农 (Vernon)、科默斯 (Commerce) 和工业市 (City of Industry)现象尤为明显。
不同细分地产类型的空置率有所不同：物流地产空置率接近历史最高水平，为5.9%，而弹性地产为6.6%。250,000至500,000平方英尺范围内的建筑空置率增幅最大，达到7.6%。
尽管南加州 (Southern California) 进口量有所改善，可用商业地产空间增加，但租户需求依旧低迷。新租赁量稳定在疫情前水平以下，看得出市场较为谨慎。
未来，消费者支出增加和通胀缓解可能提振工业地产市场的需求，但入住率的大幅提高取决于更广泛的经济稳定和主要市场驱动力的复苏。
租金
自2023年中期以来，洛杉矶的工业地产租金下降了10%以上，房东也更愿意提供租赁优惠，部分在五年租约中提供长达五个月的免租期，导致实际租金下降高达20%。
洛杉矶市中心的租金下降了约15%，而伯班克 (Burbank)、格伦代尔 (Glendale)、长滩 (Long Beach) 和卡森 (Carson) 等港口附近子市场的租金从2023年的峰值下降了近20%。
相比之下，圣盖博 (San Gabriel)、圣费尔南多 (San Fernando)、圣克拉丽塔 (Santa Clarita) 和工业市 (City of Industry) 等外围子市场的租金下降幅度较小，不到10%，这得益于新的优质地产项目的开发。
预计2025年市场需求将回升，空置率及新建筑项目减少，届时大多数租户将在租约到期后，面临大幅上涨的租金。总体而言，市场价格在过去五年中上涨了40%，在过去十年中翻了一番，长期趋势仍呈现上涨。
地产建设
洛杉矶县的土地价值高且开发政策严格，导致工业地产开发向东转移至内陆帝国。过去十年中，该县交付了4800万平方英尺的工业地产项目，但也拆除了3270万平方英尺，导致市场净供应量几乎没有增长。
由于供应稀缺，几年前投机性开发项目在建设时就被提前出租。然而，随着租户需求减弱，将有更多竣工建筑空置。
尽管空置率上升，开发商仍继续启动项目。目前，有550万平方英尺的地产项目正在建设中。以满足港口附近对现代化设施的需求。然而，除少数大型开发项目外，大多数投机项目的预租率不到5%，将增加竣工后的空置压力。
地产买卖
在洛杉矶，机构投资者和房地产投资信托基金的收购活动显著增加，占过去三年市场交易量的40%，高于前十年的30%。相反，自用买家收购比例从16%下降到11%，而私人投资者和股票基金现在占买家的近50%。
尽管销售额从2022年的创纪录的93亿美元下降了40%，至2023年的53亿美元，但2024年初走势依然强劲，第一季度交易额为16亿美元。
专业地产平均交易价格为290美元/平方英尺，物流地产为320美元/平方英尺，弹性地产为410美元/平方英尺。自2000年以来开发的地产项目近年平均价格为335美元/平方英尺，低于2022年的峰值400美元/平方英尺。
租金下降的情况下，上限利率扩大了100多个基点，达到约5%，影响了估值。但一些地产在当前收入的基础上仍以较低的上限利率进行交易，展现出在租赁合约重新谈判或到期时，有可能获得更高回报。
| 
发表于 2024-7-18 09:37:52
