原创 | 海外投资知识小课堂——美国商业地产值得关注的品类你知道吗?

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我们海外投资小课堂已经帮各位投资客梳理了美国住宅地产、商业地产的区别以及关于投资美国商业地产需要明白的运营周期和盈利原理。以后在面对市面上包装过的商业地产型的投资想必是可以有自己独到的看法和分析了。
那么市面上什么样的项目称为好项目呢？为什么会有这么多的投资机构关注美国商业地产呢？如果想要投资美国商业地产应该重点关注哪些品类呢？今天根据各大投行报告，和大家一起分析目前美国商业地产值得关注的主流品类。



首先要了解到的是，为什么有这么多的美国及海外投资机构会如此关注美国的商业地产。“2019年美联储共进行3次降息，预计2020年将降息2次以刺激经济。利率区间预计将从目前1.5%-1.75%下调至1-1.25%。”较低的利率将会是市场经济活跃度更加弹性，房地产/商业地产资产类别将会是吸引大量资金最好的归宿，所以2020年是美国地产行业利好的一年。



根据普瑞奇的报告：海外有2100亿美元资金瞄准美国商业地产市场，而大部分需要在2020年前投入项目中。其根本原因在于自2018年起，全球经济增速放缓，投资人日益增加的谨慎程度和避险态度，以及全球债券市场的持续低迷和波动，相对稳定和成熟的美国商业地产变得更具有吸引力。随着美联储的降息，国际对冲成本降低，促使更多海外买家竞争核心市场即美国本土资产。根据CBRE 2020年度报告，商业地产类的资本化率逐年稳定降低，伴随而来的就是利润的提升。



接下来就为大家介绍一下具体的美国商业地产品类。

办公楼
办公楼相关的雇佣率在2020年预计会增加0.3%，相对2018和2019年1.5%的增长速度放缓，所以办公楼的空置率会小幅上升。由于全球办公楼的基本面并非理想，导致租金增长会从去年的4.5%降低至1.6%。所以办公楼在2020年会有一定程度的波动，适合风险承受能力较高的机构和个人。



普华永道自2005年起，每一年都会邀请2000位投资界的大咖及专业人士对于美国的商业地产品类进行评估，专业人士认为办公楼在2020年将会是一个相对普通的品类，但其中医疗办公楼前景较好，受专业人士的青睐。原因在于美国并不同于中国，以公立医院为主，美国主流的医疗机构都是个人持有的私立医院及专科医院，所以医疗办公楼的需求将会继续提升，现有的市场价格存在一定程度的低估。 工业及物流地产：美国工业地产在2020年将会有戏剧性的变化。相比过去几年，净吸收率会降低；然而在空置率最低的市场，续租率比往年高。这意味着美国也在经历着两级分化的企业，好的会越来越好，而差的将会逐渐被市场淘汰。


在2020年的工业及物流地产品类中，机构及专业的投资人普遍认为，随着电子商务的发展，需要重点关注订单履约服务和服务便捷，性价比高的新型仓库。高质量的A级别第一手仓库和轻工业产品的仓库将成为较为抢手的资产类别。相对投资风险较低的城市有夏洛特、丹佛、奥兰多、波特兰，坦帕等城市将会有更高的收益率。 零售商业地产零售商业地产是指购物中心。近10年来，美国的购物中心增长率持续下降，2020年会出现两大趋势，首先年轻人将会回归零售行业，原来在网上购物的人，会渐渐回归实体的购物中心。原因在于年轻人面对较大的生活压力，在实体店购物将会成为年轻人舒缓压力的主要方式。其次很多的品牌在营销策略上都偏重于线上与线下的联动，在线上做一些很多的活动，把客人吸引到线下店中增加用户粘性及品牌忠诚度。



在年轻群体逐渐回流至实体购物中心的情况下，专业人士依旧认为零售地产在美国依然不是最好的选择，有小幅回升，重点可关注社区型购物中心。同时在零售商业地产中健康产业会成为支柱，例如美容，美甲，美发等。 公寓类：最受机构关注的，也是我们最熟悉的公寓类细分市场，像学生公寓，养老院，多户型公寓等。美国的公寓类商业地产和中国存在本质的区别，在美国公寓是不面向个人销售的，个人只能通过租赁去持有公寓，而在中国我们了解到的绝大多数公寓都是直接出售的。



在公寓类市场中，自2007年起细分市场逐渐增多，在商业地产中，这是一个相当高的比例，美国商业地产中细分市场占比和关注度都越来越大。在细分市场中，老年公寓，学生公寓，多户型公寓，数据中心逐渐成为主流。



据CBRE统计，在细分市场中，老年公寓占比最高达31%，接下来就是医疗中心22.1%，学生公寓13%。其根本原因在于这三个品类是刚需，无论经济好坏，老年人都需要护理居住，看病需要医疗中心，无论学费上升或降低，每一个学生都有学生公寓的居住需求。所以专业人士一致认为中档公寓、老年公寓、普通公寓和学生公寓在2020年依旧是投资人最关注的公寓板块。



DATA CENTER：这是美国商业地产类中的新品类，具有非常良好的前景，并且高速发展。在未来，全球企业依赖科技的元素越来越大，现在有很多新的项目例如，深海制冷，潮汐发电都非常依赖极大的数据中心。数据中心几乎都相对便宜，位于气候较冷的区域，例如弗吉尼亚等。 对于国际海外投资者来说，DATA CENTER虽然是一个非常好的品类，但是项目几乎都被科技公司内部垄断开发及建造，普通投资者只能通过持有股票去投资。
根据投行报告的信息，我们帮大家分析了几大最值得关注的美国商业地产品类。各位投资客现在已经可以了解掌握商业地产的前世今生了，希望大家可以找到自己合适并有前景的地产类投资产品。若有想和我们探讨地产话题的投资客欢迎给我们后台留言。

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