春季是美国传统购屋旺季，但挂牌越来越多，成交却越来越少。利率高企、心理落差、信心疲弱，首购族与卖家陷入僵局。
市场真的变了？
高房贷环境下，买卖双方各自为战，下一步该怎么走？
一、挂牌量暴增，但买家集体观望
按理说，美国传统的
购屋旺季市场应当热络；但据
Realtor库存数据显示，虽然全美
房屋库存比去年同期增长约30%，成交量却未跟上，许多房屋
在市场上停留超过50天，说明现在的买卖双方预期严重错位。（
worldjournal）
其中的关键，正是
挂牌价格太虚高。据
Redfin报告，3月新挂牌房屋的
中位价飙到46.97万美元，创下新高；成交价却比挂牌价平均低了9%，是近年来最夸张的差距。即使Zillow数据显示，4月已有接近四分之一的房源出现
房价下跌，买家的出手意愿依旧很低。（
redfin）
那么为何价格降了，买气却回不来？
说到底，不只是价格问题，而是市场信心低落，买家的支付能力也在缩水。
二、高房贷利率压顶，首购族买不起也不敢买
即便价格略降，但首购族仍普遍处于观望状态。原因不难理解：不是不想买，是买不起。眼下最大的问题就是——房贷利率太高。
截至2025年5月，
30年期固定利率已经升到6.94%。就算只差0.5%，拉长到30年也可能多付几万美元的利息，
购房预算直接被压缩，对年轻购房者来说影响极大。（
forbes）
尽管4月CPI年增率已降到2.3%，创下2021年以来最低，连核心通膨也只剩2.8%，不少人都期待联准会降息，但目前还没看到实质效果。抵押贷款利率没有下降，多家银行仍维持保守定价，美国利率整体维持高档水准。
结果就是，现在的首购族陷入了典型的负担能力障碍：收入再稳定、首付再努力，也很难承受高月供带来的现金压力。更不用说在经济放缓与就业不稳的情势下，决策本身就更趋保守。
三、卖家不缺钱，买家缺信心
眼下的房市僵局，表面看是价格谈不拢，实质也有财富结构差距拉大的原因。
多数卖家已拥有房产多年，过去数年通过房价上涨累积了可观的房屋净值，即使现在房子卖不掉，他们也不急，贷款少、压力小，拖一拖无妨。
但对首购族而言，他们没有资产打底，也没赶上过去十年那波资产增值。如今却要在高房价、高利率、高通膨的环境下硬闯市场，光是资格审查就可能被刷掉，更别说扛得起房贷利率带来的每月支出。房市因此进入卖方不肯降、买方追不上的胶着状态。
房市的交易量下降也开始拖累金融体系。因为房子卖不出去，贷款也批不下来，银行手上的抵押贷款资产变少，流动性跟着变差，并影响到后端的债券市场和放款结构。
为控风险，现在银行在审批贷款时更保守，尤其是那些贷款成数（LTV）偏高、首付比较少的申请人，更容易被拒或要求补件。贷款流程变慢、通过率变低，也让想买的人更难顺利进场。
四、区域分化明显，行业连锁反应显现
市场的不平衡，也正在不同城市和产业链中扩散。像凤凰城、奥兰多、达拉斯这些新建案集中的区域，由于库存堆积太快，开发商不得不主动降价，有的甚至推出“买断利率”等促销方案，想缓解库存压力。
这不仅导致挂牌价格下滑，也连带影响整条房市产业链。房仲佣金缩水、建筑工期延后，部分项目甚至被迫转为出租而非出售。部分房屋贷款人为了降低月付压力，只能改选浮动利率方案，或申请更具弹性的首套房贷产品。
虽然近期
中美关税冲突暂缓，达成为期90天的
暂停加征关税共识，稍微缓解了
贸易战压力，有助于抑制
输入型通膨，但
消费者信心依旧疲弱，信贷政策也没有真正放松，整体买气难以回升。（
commerceinus）
五、首购族三招自保
虽然现在房市看起来对首购族不太友善，但也不代表完全没机会：
✅ 1. 把握利率微调机会，设定自己的心理出手值
不一定要等到全面降息。只要利率下调0.25%，就可能让每月房贷省下几百美元。可定期追踪银行房贷利率，并预设出手区间，适时锁定。
✅ 2. 善用政府补贴或首购项目
各州都有不少针对首套房贷的支持政策，比如加州的 CalHFA、德州的 My First Texas Home，能提供低利、低首付或贷款贴息，明显减轻现金流压力，适合首次购屋者争取进场机会。
✅ 3. 调整选房逻辑，换算每月可负担能力
不用一开始就锁定完美学区或热门地段。现在更该从自己的可承受月供反推房价范围，再来选区、选屋型。只要住房成本合理，买下后能长期稳定住着，比短期抄底更重要。
六、卖家如何调整定价才能成交？
对卖家而言，最重要的是放下“房屋还会继续涨”的执念。理解当前市场的核心是定出可以成交的价格：
💡 1. 与市场节奏同步调整挂牌策略
如果房子挂牌超过30天还没人接，八成是价格不合理。此时不该硬撑，而是去看周边近期的实际成交价格。
💡 2. 提供感知价值，降低首购抗性
现在买家普遍谨慎，若能加送家具、帮忙付一部分成交费用（closing cost），甚至愿意协调交屋时间，往往更容易达成交易。
💡 3. 用数据工具判断市场反应
Redfin、Zillow 等平台都有浏览量、点击率、保存数等指标。如果房源点阅率高但询问度低，就该重新检查照片、文案或价格，及时微调。
📌 常见问答（FAQ）
Q1：如果房价下跌了，还会继续跌吗？现在买会不会买在高点？
虽然Zillow数据显示部分区域房价下跌，但跌幅并不平均，且多数来自挂牌时间过长的旧案，或新建房屋库存集中区。目前并无系统性崩盘迹象，但在抵押贷款利率持续高档的前提下，短期价格难回升，建议首购族应以现金流安全为购屋核心考量，而非试图抄底。
Q2：目前首购族的贷款选项有哪些？怎样搭配利率比较划算？
针对
首套房贷，可优先考虑政府支持的低首付方案（如FHA、VA、USDA），或关注各州首购计划。若短期资金有限，可搭配浮动利率ARM产品或临时买断利率方案，作为应对当前
房贷利率高点的过渡机制。(
rd.usda)
Q3：中美贸易冲突会影响房贷利率吗？
会有间接影响。近期中美关税暂缓有助于缓解输入型通膨，理论上有利于通膨控制与美国利率走缓；但若贸易战再次升级，将可能推升成本并加剧市场不确定性，影响债券市场走向，进而左右抵押贷款利率的定价结构。
Q4：除了挂牌价格，卖家还应注意哪些细节，才能提高成交几率？
除了调整
挂牌价格外，卖家也应优化房源说明、拍摄照片质量，并配合房屋维护纪录，提升买方信任感。同时应留意Redfin或
Zillow等平台的房源曝光数据，持续调整策略，避免陷入“高挂滞销”状态。
Q5：如果不急着卖，房屋净值是否还能继续涨？
房屋净值未来能否继续上升，需取决于区域供需变化、就业结构和贷款环境。当前在经济放缓背景下，房价涨势趋缓是主基调，建议屋主若考虑长期出租，可先评估租金回报率，再决定是否继续持有或出售。
发表于 2025-5-23 16:03:59
