本帖最后由 CUPSRealty 于 2025-12-16 23:16 编辑
过去几年，南加州房市一路狂飙，许多屋主都认为房子只要挂上网，就会有人抢着买。但到了 2025 年下半年，南加州房市已经明显从过热转向疲软。
多家媒体报道，南加州不少过去非常热门的售房区域，现在房屋出售必须主动降价，房子挂牌天数一路拉长，看房人数也明显减少。
据世界日报采访，当地房仲提到，以前一个周末的 Open House，可以来 20～30 组客人，现在只有两三个人来看。房子挂牌 60 天内卖掉，已经算运气不错。(Yahoo)
从数据来看也确实如此：2025 年中，南加州单户住宅成交量比前一年同期减少大约 7.6%，显示南加州房屋出售的成交速度与数量都在放缓。(car.org)
同时，美国全国市场也进入停滞期。2025 年10 月的全美成交量、新挂牌、价格几乎都在原地踏步，成交价格比最后挂牌价平均低约 1.5%，是 2019 年以来同月最大的折扣，代表买方议价空间变大，但整体成交意愿都不强。(redfin.com)
南加州房屋出售情况疲软？
1. 高利率影响买方预算
据Freddie Mac最新数据，截至2025 年 12 月 4 日，美国 30 年固定房贷平均利率为 6.19%。
即便较之前有所回落，贷款成本相比疫情前仍然非常高。
如今30 年期固定抵押贷款利率在多数时间都维持在 6%–7% 的高位区间，对普通购屋家庭来说： - 同样一套房子，贷款金额相同，贷款利率直接拉高每月月供，负担的房贷压力变大
- 总利息支出大幅上升，使买房变沉重的长期负担
- 首次购房、首付比例不高、收入增长跟不上通胀的人更可能选择继续租屋，或观望不买
所有，即便现在挂牌房屋价位有些微的下降，许多潜在买家仍因为贷款成本太高，而踌躇不前。买房需求因此被大幅压缩。
2. 库存上升，买家挑剔，议价幅度拉大
第二个关键，是房源变多。2025 年以来，加州整体挂牌房源数量较去年明显增加。
很多加州城市的在售库存较一年前成长超过 50%，圣地牙哥等南加地区的活跃房源成长幅度位居全美前列。
而造成库存持续上升的原因之一，其实是房屋的持有成本提高。
南加州的房贷利率在 2025 年仍维持高位，地税与保险费也在过去两年显著上涨，不少屋主有现金流压力，才选择在此时将房子挂牌，希望在市场仍有一定价格支撑时先行出手。
库存大幅使市面上的房屋出售数量变多，买家有更多比较、挑选、等待的空间，买家的态度也自然变得挑剔。
许多买家会花更长时间比较同一价格带的房屋，期望卖方因急售或竞争压力而让步。
而地点相对弱势、房屋条件不够理想的物件，更容易被压价。
3. 年底节日淡季与市场信心减弱叠加
还有一个很实际的因素：现在是年底。每年第四季本就是美国房地产的传统淡季，家庭支出与注意力会转往感恩节、圣诞节和跨年等节庆活动，有孩子的家庭也会避免在学期中搬家。
而许多计划购屋的人会把决定延后到隔年春季再重新评估。季节性的交易放缓，让南加州房屋出售在进入冬季时本来变得冷清。
尤其现在整体购屋负担没有明显减轻，公众已经开始质疑房价是否已经超出收入能力，是否值得在利率仍未明显下降的时间点贸然进入市场，也开始讨论更好的购屋窗口是否会落在 2026 年之后。
一方面屋主虽然感受到房贷、税费与保险上涨带来的压力，却仍希望维持过去几年建立起来的房价，不愿意大幅降价。买家观望、卖家不愿让价，成交节奏就被拉得更慢。
什么买家适合现在购买南加州房产？
比较适合现在出手的买家
对这类买家来说，重点不是一年内房价涨跌，而是： 能不能买到合适的地段、学区与生活机能。 现在南加州房市买气减弱，更有时间比较不同社区的房源，议价空间也比前几年大得多，很多卖家愿意接受一定幅度的砍价，以及在修缮或交屋条件上妥协。(redfin.com)
如果是首付款比例高、整体负债比合理，对利率的敏感度会比一般买家低。 在南加州房屋出售市场相对冷淡时，反而可以用比较稳的心态，挑出位置不错、但因为卖家急于出手而被低估的房子。
比方从公寓换到独栋、从远郊换到交通更便利的地区。 现在南加州房市整体走缓，对换屋族来说，一边卖一边买虽然需要筹划，但比高价时期卖不掉也买不起的双重压力要缓解一些。
比较不适合现在冲动买房的买家
- 只想短期内靠房价上涨获利、资金周转又紧的
- 首付刚刚好、收入对利率非常敏感的家庭
- 完全没有准备持有成本预备金
南加州房价不到大幅崩盘的阶段，如果买房建立在上涨、转手的期望，一旦市场继续下修，很容易被高昂的持有成本拖累。
什么卖家适合现在出售南加州房产？
1.持有成本压力已经明显过高利率上升后，许多屋主每月房贷、地税、保险支出明显增加。再加上通货膨胀推高生活成本，有些家庭已经感受到现金流吃紧。
只是在南加州房市仍然维持高位、但买气偏弱的阶段出手， 可能要接受低于理想价的成交价，但可以换取资金安全与生活压力下降。
2.房屋本身并非核心资产，只是过去顺势买的投资房 若手上的房产不在自己最看好的地段，本来就是当年因为低利率与涨势而买的投资物件，现在南加州房市从高档转为疲软，趁还在高位附近出清，把资金挪到报酬更匹配风险的地方，是许多投资人会考虑的做法。
3.已经决定搬离南加州、改在其他州或国家生活 对这类屋主而言，房子留在南加州只是增加管理与空置风险。如果已经确定生活重心要转移，利用现在的南加州房价水位出售，再去评估新居住地的房地产机会，会比长时间远程持有更实际。
卖房时应有的心理准备
- 挂牌时间可能比过去长，不一定短期内就有理想报价
- 买家更会提出要求，谈判周期变长
- 买家多数会希望低于挂牌价一定幅度
现在是买方市场，还是卖方市场？
南加州目前更接近买方市场，但还不是完全算是。因为交易权力从卖方慢慢转向买方，但价格尚未崩盘。
虽然成交变慢、库存走高，南加州房价仍维持在相对高档，没有出现明显跳水。卖家虽然让价，但整体价格层级仍具支撑力，说明卖家并未完全失去主导地位。
处于买家有更多选择、能慢慢看，但卖家不至于被迫抛售的情况。
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发表于 2025-12-16 23:10:54
