本帖最后由 CUPSRealty 于 2025-12-29 22:59 编辑
纽约越来越多办公室，即将被改成住宅。
为什么？改建的规模多大？
此举将如何改变商业地产里投资人、业主和租户接下来的判断？纽约商业地产中办公室、住宅之间的边界又将如何划分？
纽约正大规模推进办公室改造住宅
据纽约市主计长办公室在2025 年 7 月 发布的公开报告，纽约市目前已统计出 44 个由办公室改造为住宅的项目，涵盖已完工、正在施工以及处于提案阶段等不同进度，合计约1,520 万平方英尺的办公室建筑面积。
诸如位于曼哈顿金融区的 25 Water Street，被多家建筑与地产媒体视为美国规模最大的办公楼改住宅项目之一。改造后提供约 1,300 套住宅，已在 2025 年进入出租与入住阶段。（fieldcondition.com）
另一个是第五时代广场（5 Times Square）项目，计划将原有办公用途建筑改建为最多 1,250 套住宅，其中包含 313 套可负担住房。项目位于纽约最核心的商业地标区域，显示办公楼改住宅的实践，已从传统金融区延伸至更核心、更显眼的商业地段。
改出来的住宅是什么样？集中在哪里？
改建项目并非平均分布在纽约五个行政区。统计显示，绝大多数改建建筑面积集中在曼哈顿，尤其是曼哈顿五十九街以南的核心商业区域，包括曼哈顿下城与中城等地段，原本就属传统办公密集区的地段。
而改建项目以租赁住宅为主。44个项目中，大多数规划为长期出租用途，而非分割出售。户型结构则以单间与一居室为主，对单身人口与小家庭更为友好。因此项目对增加适合多人口家庭居住的大户型住宅的推动作用相对有限。
为什么现在改建办公室、办公楼？
新冠病毒疫情后，远距办公与混合办公逐步被企业采纳为长期制度。企业仍然需要办公室，但也开始重新评估办公室数量、规格与位置的价值。
在预算更审慎的情况下，企业更倾向于把有限的办公支出，集中在楼龄较新、硬件条件完善、区位更优的办公楼上。相对而言，平面效率偏低、设备老化、升级成本高的旧办公室，在租赁市场中的竞争力持续下降。
导致纽约 2025 年商业地产市场中同时存在的两种状态： 一方面，核心地段的高品质办公室开始出现租赁回温，优质办公资产依然具备吸引力；另一方面，中低档、老旧办公楼的空置压力持续累积，问题更加集中地显现。
当前办公楼市场的复苏，主要发生在高质量办公室身上，老办公楼仍承受明显的价值压力。也反映出并非办公需求变化，而是市场已经对哪些办公室更适合留在商业地产体系中有了倾向。（reuters.com）
若是老旧办公楼继续维持办公室用途，就需要面对租金走低、资本性支出增加、空置周期拉长等现实。越来越多业主在考虑将办公楼转为住宅等其他用途。
为什么是改建为住宅？
纽约长期供给不足与人口与就业持续集中，导致住房紧张已是长期问题。
单靠传统的新建住宅，很难快速拉开供给规模。因为土地本身稀缺，审批流程周期长，建设成本持续走高，再加上社区层面的协商与博弈，使新项目推进缓慢，短期内难以缓解住房压力。
把既有办公室改为住宅可行性更高。因为办公室建筑的主体结构已经存在，开发重点只需要放在用途调整与内部系统重建。改造方式让工期更容易掌控，变量更集中，整体推进节奏也更加明确。
此举能在既有的城市结构中增加住宅供给，对当前的住房与商业地产市场都属于正面影响。
商业楼改住宅税收激励
办公楼改住宅之所以能够在此时加速，关键还有税收与规则层面的明确。
纽约市住房保护与发展局已正式实施针对非住宅建筑改为住宅的不动产税激励政策。政府将长期减免不动产税，吸引商业地产中的办公室等非住宅建筑转化为租赁住宅，并借此补充可负担住房供给。
政策门槛： - 改建对象必须为非住宅建筑，其中不包含酒店类建筑及部分特定居住设施。
- 改建后的项目需提供 6 套以上住宅，并以长期租赁运营为前提，而非分割出售。
- 项目施工需在 2022 年 12 月 31 日之后开工，最晚不超过 2031 年 6 月 30 日；竣工时间需控制在 2039 年 12 月 31 日之前。
- 至少 25% 的住宅单位需为可负担租赁住房，并需符合具体的收入档位与户型配置要求。
上述细则已于 2025 年 1 月正式生效，办公楼改为住宅已经是有明确规则、可行性的商业地产转型方式。
办公楼改建对企业/投资者的影响？
1）办公室投资只押优质资产
- 买优质办公室：押租户预算集中、租期稳定、出租率可控。
- 买可改建的旧办公室：押政策与税收框架下的住宅现金流。
- 回避夹层资产：既不够优质留在办公室赛道，又不具备改建条件，价值最难评估。
2）地段逻辑改变
从改建项目分布来看，改建高度集中在曼哈顿传统办公核心区域。住宅人口回流，商业配套逐步强化，楼宇的最优用途开始向住宅或混合用途靠拢。无法再单纯以办公租金作为长期估值基础的假设，资产用途判断的重要性上升。
3）中低档办公室的供给会被持续压缩
第一，中低档办公供给持续收缩，租约稳定性下降。 办公楼一旦改建，通常不会再回到办公市场。企业若仍租用具备改建可能性的楼宇，在租约到期后面临的续租空间有限，导致搬迁。企业在选址阶段就要考虑这点。
第二，办公决策更强调品质而非面积。 企业更倾向于缩减办公面积，将预算集中于条件更好、可持续作为办公用途的楼宇。
第三，住宅改建改变核心区人口结构，间接影响选址考量。 企业在评估办公位置时，对周边生活机能、夜间安全与整体环境稳定性的权重提高。
从24年开始，美国办公楼市场就不断爆出有金流危机，如今的转型方式会是市场的转机吗？
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