概要
2025年第二季度，内陆帝国地区新增工业租赁面积在关税上调前的激增之后，降至1000万至1200万平方英尺（SF）之间。由于租户迁出加速和入驻减少，空置率持续上升，到2025年第三季度初期达到8.3%，异常高于全国平均水平，导致净吸纳量降至负值。由于新租赁挂牌量超过租赁需求，工业地产可用率升至11.8%。新增工业地产供应进一步给市场带来压力，自2023年以来，已有近6000万平方英尺（SF）的工业空间竣工，其中超过25%仍然空置。过去12个月的净吸纳量仅为250万平方英尺（SF），远低于1920万平方英尺（SF）的10年平均水平。
关税上调使得贸易量下降，对物流需求构成重大风险。南加州作为中国制造进口商品的主要进口地，尤其容易受到影响。东南亚贸易疲软，零售额增长放缓（预计将从2024年的4%降至2025年的2%以下），可能会进一步抑制工业地产需求。此外，关税可能导致长期利率居高不下，从而可能拖累房屋销售，并影响家具、家电和建筑材料行业的工业租户。
市场供应层面，供应将大幅放缓。租金方面，在连续六个季度的下滑之后，2025年第二季度租金略有回升，但仍比2023年的峰值低约25%，原因是空置率高、转租空间折扣（占可用空间的近20%）以及房东提供的免租期等优惠。然而，由于2025-2026年即将交付的新开发项目有限，租金可能会在2026年再次开始上涨。
地产租赁
2025年第二季度，内陆帝国地区的净吸纳量连续第5个季度为负值。老建筑的空置率很高，即使是较新的物业（过去15年内建成）也出现了轻微的负吸纳量。包括新地产项目在内的总空置率达到8.3%，与2010年代初的水平相当。然而，由于贷款收紧和租户需求减弱，自2023年年中以来，新开工率有所下降，空置率可能在2025年末下降。如果市场吸纳量恢复到历史平均水平，那么可用空间（包括近期空置的和新建的）可能会被相对较快地吸收。
2025年下半年市场需求下行风险有所增加。南加州5月份进口量大幅下降，美国零售支出预测已被下调，现行的10%基准关税，加上关税缓冲期临近到期，增加了经济进一步放缓的风险。
工业地产可用率因建筑规模而异。由于租户缩减规模和投机性开发，10万至25万平方英尺和25万至50万平方英尺之间的地产可用率仍然保持较高水平（分别约为16%和13%）。较大工业建筑（50万至100万平方英尺）的可用率有所上升，目前已超过14%。与此同时，较小的工业空间（50,000-100,000 平方英尺）供应紧张，可用率低于 10%，而 50,000 平方英尺以下的工业建筑需求仍然强劲，可用率接近 7%。
租金
在连续六个季度下滑之后，内陆帝国工业空间的三重净租金要价在2025年第二季度略有上涨。然而，租金仍比2023年的峰值低约25%，与2022年初的水平持平。此前的下滑主要是由于空置率上升和折扣转租空间激增所致。
为了吸引租户，房东们提供了大幅优惠。目前，转租选择仍然很多，10 万至 50 万平方英尺的物流转租空间租金为 10 至 13 美元/平方英尺/年。
综合市场平均租金为 13 美元/平方英尺/年，比全国平均水平高出 20%，大型物流建筑（25 万平方英尺以上）的租金为 12 至 15 美元/平方英尺/年（三重净租金），比美国平均水平高出 50%。
租金因地点而异，靠近港口（例如安大略Ontario、奇诺Chino）的地区由于靠近主要物流枢纽，租金较高。
尽管新楼盘竣工和租户迁出旧建筑带来增加了市场供应，但随着需求增强和建设放缓，预计2026年租金仍将上涨。然而，长期租户在续租时仍将面临大幅租金上涨，因为市场租金在过去十年翻了一番，在近期出现疲软之前，租金年均增长率超过7%。
地产建设
内陆帝国的工业建筑项目已从峰值大幅萎缩。截至2025年第二季度，在建建筑面积仅为1210万平方英尺，较2022年4510万平方英尺的峰值大幅下降。预计这种下降趋势将持续，建筑活动量可能在2025年降至约1000万平方英尺，并在2026年保持低迷。
开工建筑面积已从2022年的3400万平方英尺暴跌至2023年的仅1700万平方英尺，2024年更是跌至不足1100万平方英尺，创下数十年来的新低。这一下降反映了租赁前景疲软、租金潜力下降以及贷款标准收紧。因此，预计2025年和2026年的新交付量将低于历史平均水平，每年约为1000万平方英尺。
目前，内陆帝国地区在建工业地产供应量在全国排名第八，在建项目仅占现有库存的1.5%，与全国平均水平持平。然而，预租活动存在一个关键差异：全国超过50%的项目已完成预租，而内陆帝国地区的预租率却低于30%。
市场需求按建筑规模呈现明显细分：
▲超大型设施（100万平方英尺以上）需求依然强劲，目前20栋已建成或在建的建筑中仅有3栋可供出租。
▲中型建筑（50万至100万平方英尺）需求疲软，目前有4栋在建，自2023年以来交付的12栋中仍有2栋可供出租（总可用率14%）。
▲小型设施（10万至50万平方英尺）供应严重过剩，目前约有20栋在建，自2023年以来已建成的90栋中近一半仍可供出租。
从地理位置上看，由于靠近港口且交通便利，建设项目主要集中在机场区域子市场（安大略Ontario、库卡蒙格牧场Rancho Cucamonga、方塔纳Fontana）。然而，中型项目已向东南方向扩展至诺科Norco、科罗纳Corona和佩里斯Perris，这些地方的可用率仍然很高。
开发项目面临着越来越大的政策阻力，自2021-22年以来，多个城市对工业项目实施了临时禁令。最近，博蒙特Belmont、莫雷诺谷Moreno Valley和方塔纳Fontana的建筑提案被否决，表明居民的反对声音日益高涨，这可能会进一步限制该地区未来的建设活动。
地产买卖
内陆帝国的工业市场持续吸引着机构投资者和外国投资者，这得益于其强劲的历史租金增长、现代化的物流地产供应以及优质的租户。然而，由于资本成本上升和市场基本面疲软，投资活动大幅下降，销售额从 2022 年创纪录的 100 亿美元下降到 2023 年的 50 亿美元，2024 年更是只有略高于 30 亿美元。这种放缓趋势持续到 2025 年，上半年交易额仅为 10 亿美元。
自 2021-22 年以来，资本化率已上升约 150 个基点，目前平均处于 5% 左右。
内陆帝国的工业地产价格已走软，尤其是过去20年建造并出租给单一租户的大型物流建筑（25万平方英尺以上）。这些地产的平均售价从2022年的每平方英尺300多美元跌至2023年的每平方英尺208美元，2024年仅有三处此类物业以每平方英尺238美元的平均价格成交，低于2022-23年期间的10多笔年度交易。
投资者已将关注点从前期收益率转向总回报潜力，押注市场环境趋于稳定后未来租金的上涨。短期前景依然谨慎，空置率高企导致租金波动。然而，中期前景乐观，因为新增供应的减少和持续的资本流入可能会推动租金增长。
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