2025洛杉矶Q2市场报告

概要

2025年第二季度，洛杉矶的工业地产空置率已从2022年初1.7%的历史低点上升至6.3%，与全国平均水平持平。然而，全国空置率的增长是由新增供应推动的，但洛杉矶的增长却是源于入住率的下降，目前入住率仍低于疫情前的水平。净吸纳量在连续11个季度下降后，于2025年第一季度转为正值，但2025年第二季度的数据显示，吸纳量已恢复到负值。此外，一些投机性开发项目也带来了更多的空置空间。

空置率增长在依赖港口的地区最为明显，例如弗农Vernon、科默斯Commerce和工业市City of Industry，这些地区的物流租户正在撤出老旧、功能较差的空间。

尽管南加州的港口近期恢复了2021-22年度的进口峰值水平，但新的中美关税仍构成风险。5月份进口量急剧下降，长期的贸易限制可能会削弱需求。消费者支出也可能受到通胀压力和实际收入下降的影响，这可能导致零售订单减少和空置率上升。

2025年第二季度，租赁活动出现短暂增长，新增租约（不包括续约）1200万平方英尺，为2021年以来的最高水平，原因是租户争相在关税生效前进口商品。然而，迁出速度正在加快，新挂牌量继续超过租赁量，从而增加了可用空间。

约75%的在建仓库（610万平方英尺）仍可供出租，部分楼盘可能会以空置形式交付。然而，老旧房产的拆除应该会限制净供应的增长，从而防止空置率大幅飙升。

租金要价已较2023年的峰值下降近20%。如果需求保持稳定，租金可能在2025年末趋于稳定，但风险依然存在，包括长期高利率、房屋销售疲软以及更多零售企业破产，这些因素可能会进一步抑制需求，并延长租金低迷期。关税最终可能会提振国内制造业，但最初会扰乱港口驱动的贸易，给市场复苏增添不确定性。

地产租赁

洛杉矶工业市场持续面临入住率下降的困境。此次低迷是由企业减少库存和进口量下降造成的。南加州港口进口量在2024年中期之前一直低于2020年中至2021年中的高点，并在今年5月份再次出现下降。这对依赖港口的子市场造成了最严重的打击，包括弗农Vernon、科默斯Commerce、圣菲斯普林斯Santa Fe Springs/拉米拉达 La Mirada、卡森Carson和工业市City of Industry。此外，洛杉矶人口的下降（直到2024年才趋于稳定）进一步抑制了需求。

2025年第二季度，市场整体空置率升至6.3%，其中物流物业（仓库/配送）空置率创历史新高，达到7.0%。

空置率因建筑规模而异：25万至50万平方英尺的物业空置率增幅最大，目前已超过7%；10万至25万平方英尺的物业空置率也超过7%；5万至10万平方英尺的物业空置率徘徊在6%左右；5万平方英尺以下的物业需求依然强劲，空置率在4%左右。

租户迁出速度仍在加快，但如果净吸纳量略微转为正值，空置率增长应该会趋于稳定，到2026年，有限的新增供应将有助于防止空置率进一步飙升。

租金

自 2023 年年中以来，洛杉矶的工业租金大幅下降，加权平均要价租金较峰值下降了约 20%。由于空置率上升和需求减弱，房东纷纷提供租赁优惠，优惠后的有效租金降幅高达 30%，但具体租金情况根据不同类型的建筑、规模、年代和位置情况各异。

港口附近子市场（长滩Long Beach、卡森Carson）的要价租金下降约 20%，从每平方英尺约 2.00 美元降至 1.50 至 1.75 美元。

周边次级市场（圣费尔南多谷San Fernando Valley、圣盖博谷San Gabriel Valley、西区Westside）由于对港口的依赖程度较低，房价跌幅相对温和。

工业市City of Industry及上圣盖博谷San Gabriel Valley地区较新的建筑由于定价高于老旧建筑，缓解了租金的下跌趋势。

尽管目前租金有所下降，但市场租金仍比五年前高出 25% 以上，这意味着大多数租户在续租时仍面临显著的租金上涨。随着需求增强和建设放缓，预计 2026 年租金将出现反弹。

地产建设

洛杉矶县的工业地产市场面临着严重的土地限制，高昂的土地价值和严格的分区规划将大规模的物流开发推向了内陆帝国。过去十年，洛杉矶新建的工业地产不到 5% ——远低于 17% 的全国平均水平。在过去十年中，4940 万平方英尺的新供应被 3380 万平方英尺的拆除所抵消，导致净供应增长不到 2%。

此前，租户会在建筑施工期间就预租仓库，但 2024 年由于需求疲软，更多建筑竣工时仍处于空置状态。此外，中型建筑面临供应过剩，近期竣工的中型建筑空置率超过 25%，有 10 多栋完全空置。

尽管新增供应主要集中在中型工业地产，但市场对港口附近现代化、高净空地产空间的需求仍使开发商充满信心。

地产买卖

过去三年间，洛杉矶工业地产市场的投资格局发生显著变化，机构投资者和房地产信托基金（REITs）受该地区租金增长潜力和高准入门槛吸引，收购交易占比从过去十年的30%提升至40%。与此同时，自用收购比例从16%降至11%，私人投资者和私募基金的份额也有所缩减，目前占买方市场的不足50%。从所有权结构来看，过去十年私人业主和自用买家呈现净减持态势，而机构投资者和REITs持续扩大市场份额。

市场交易规模受多重因素影响呈现持续收缩态势，高融资成本、市场基本面疲软以及针对500万美元以上交易新出台的ULA转让税政策，共同导致年度成交额从2022年94亿美元的历史峰值降至2023年的52亿美元，2024年进一步下滑至42亿美元。当前估值体系承受双重压力：一方面市场租金下行带来直接影响，另一方面资本化率上升对定价产生更显著冲击，平均资本化率已上升约150个基点至5.5%-6%区间。

然而，洛杉矶的长期租金增长潜力和高进入门槛维持了投资者的兴趣。

更多Q2工业地产市场数据在：《2025内陆帝国Q2市场报告》