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本帖最后由 CUPSRealty 于 2024-5-21 13:05 编辑
租霸现象：房地产市场的隐形炸弹
美国房地产租赁市场正面临日益严重的威胁——租霸现象。租霸是指那些占据房屋却拒不支付租金，甚至破坏房屋设施、难以驱逐的租客。一些租霸在没有正式租约的情况下占据房产，并将水电账单转移到自己名下，表面看似合法居住，实则恶意侵占他人财产。房东不仅要花钱“请离”租霸，还要支付修整房屋的费用，既耗财又伤神。
据非营利组织“国家公平地图集” (National Equity Atlas)统计，截至去年5月，全美面临高达108亿美元的房租债务，多达510万家庭存在房租拖欠的情况。许多美国大城市的法律倾向于保护租客，虽初衷是防止房东滥用权力，但在实际操作中却给了租霸可乘之机，最终造成房东经济损失，破坏租赁市场的平衡。
● 租霸横行
在纽约市，租客只需合法居住满30天便可以申请合法居留权，无需获得原业主的许可。房主不能更换锁、移除租客的物品或切断水电供应来驱逐租客，否则可能会被警察逮捕，因此租霸事件层出不穷：纽约市一名女性房东遇到了男租客退租后其前女友不愿搬离房间的情况。为解决这一问题，该房东聘请了三位律师，并经过五次开庭，最终在2023年10月获得法院的迫迁令，成功将该租客驱逐。在此期间，这位租客不仅未支付租金，还大声喧哗、破坏房屋，并在公共场所吸食大麻。
受此影响，该房东另一位记录良好的租客也开始拒交租金并要求搬家费。最终，房东不得不以免除三个月租金并支付5000元搬家费的条件，解决第二个问题租客。一连串的经历令陈女士感到极度失望，决定将房产挂牌出售。
恶性事件频出，Anchor Realty合伙人拉皮德斯(Walter Lapidus)指出，收拾这些烂摊子的成本，都转嫁给了按时支付房租的人。而新冠疫情期间，租客可以不支付租金，而房东仍需偿还抵押贷款，这种不平衡的政策更进一步助长租霸恶行。
在加州东湾利佛摩（Livermore）贷款购买了三处房产用于出租的朱茱蒂（Judie Zhu），在新冠疫情爆发后，三处房产的租客都拒绝支付租金，累计拖欠达10万8000美元。经过努力，他们成功说服两家租户搬走，但另一对华裔租户利用暂停驱逐令欠租两年多，累计4万美元，在法律程序中还反控她和丈夫性骚扰及非法闯入。
虽然法官驳回诉讼，但朱茱蒂仍在没有房租收入的情况下，额外花费6万美元律师费，总损失达10万美元。
● 法律与政策
法律专家卡伦·德汉（Karen DeHaan）指出，非法侵入(trespassing)是有罪的，但擅自占用(squatting)在法律上无罪，导致租霸的权益比想象中更多。现行法律要求房东必须通过法院申请强制驱逐令，并证明房屋所有权，才能将租霸驱逐。然而，法院程序复杂且耗时，房东需要花费大量时间和金钱来进行诉讼，租霸便利用这些法律漏洞进行恶意占据。
过去两年中，租霸案件增加了10%至20%，主要原因包括无证客危机、疫情后游民增加以及媒体报道的助推。Mitch Roschelle等投资专家提到，即使在租客不支付租金的情况下，房东的抵押贷款仍需按时偿还，造成严重的财务不平衡。
纽约市市长Eric Adams和市议员庄文怡（Susan Zhuang）等政策制定者正在计划简化现有法律驱逐程序以减少房东的负担。而州立法者提出的法案旨在允许警方直接介入，逮捕那些非法占据房屋的租霸，无需经历长时间的法院程序。
佛罗里达州则率先采取行动，州长德桑提斯签署了HB 621法案，取消擅自占屋者的权利，加大对占住者的惩罚力度。德桑提斯表示，当其他州在保护租霸时，佛州正在保护房产持有者，并严惩那些无视制度的罪犯。
● 租霸问题对房地产市场的影响
租霸现象不仅导致房东直接经济损失，还影响房屋维护和市场供应，进而破坏整个房地产市场的稳定性。城市如纽约和洛杉矶，由于租霸问题严重，部分房东宁愿让房屋空置，也不愿冒险出租，从而增加房屋空置率与维护成本。
期间更有不少租霸给房东带来了巨大的心理压力。一些房东不仅失去租金收入，还不得不支付高额的法律费用。比如，房东George Wu因租霸欠下14万多美元租金，最终破产，并在阿拉米达郡办公室外绝食抗议。
未来的政策制定应注重法律的公平性和执行效率，确保房东和租客的合法权益得到保障。只有通过不断完善法律和政策，才能有效解决租霸问题，恢复房地产市场的正常秩序。
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发表于 2024-5-21 13:02:37
