[买房] 高利率、房源少：为什么今天买房比金融危机时更难？

在2008年金融危机的阴影下，许多人以为那是房市最黑暗的时刻。然而，房利美总裁普莉西拉‧阿莫德瓦（Priscilla Almodovar）却认为，今天的购房挑战比那时更加棘手。利率居高不下、房源紧缺、买家与卖家的心理博弈……这些因素让如今的买房之路愈发艰难。这一次，不仅仅是因为市场泡沫破裂，而是另有隐情。是什么让房地产市场发生了如此巨大的变化？

高利率是美国当前房地产市场最大的阻碍之一。截至2024年10月，30年期固定房贷利率已接近7.0%，远高于疫情期间一度降至3%以下​的低点（Fannie Mae）。这种高利率的环境导致购房成本显著上升，许多潜在购房者被迫推迟或放弃购房计划。

当前市场面临的主要问题是供需失衡。购房需求依然强劲，但市场供应不足，这使得买家在竞争中处于劣势。疫情期间，由于低利率的刺激，大量购房者涌入市场，但现今的高利率环境让很多人无法继续负担更高的贷款成本。

相比之下，2007年金融危机期间，虽然房贷利率也高，但并未达到当前的水平。加之，数据显示2024年美国的现房销售数量将下降至约400万套，比前几年低20%以上​。即使是那些准备买房的人，也面临着严峻的选择：是继续等待利率下降，还是冒着高利率的风险现在购房？

与2007年市场供应过剩不同，现在许多现有屋主由于担心更高的利率而不愿出售房产，这被称为“锁定效应”。许多在疫情期间获得低利率贷款的屋主不愿意卖房，因为如果出售当前房产，他们将需要承担比以前更高的房贷利率。这种现象使得市场上的可售房源数量持续低迷，买家很难找到适合的房产​。

虽然金融危机期间房价大幅下跌，但现今的情况则是房价持续走高，而工资增长未能同步。当前的房价与收入之比使得购房负担更重。如今美国购房者需要花费更大比例的收入来支付房贷，比大萧条时期还要困难。

降低购房成本需要各级政府的协同努力。地方政府可以通过放宽土地使用限制、加快土地开发审批等措施来增加新建住宅的数量。部分城市还可以通过推出针对首次购房者的补贴政策，帮助减轻他们的首付款负担​。

新建房屋的过程中常面临地目画分（zoning regulations）和“NIMBY”（Not In My Backyard）反对运动的阻碍，这些因素都会延缓了新房的建设速度。例如，在一些社区，居民可能会反对在其周围建设新的住宅项目，担心项目会带来交通、噪音等问题。这类地方性问题让住房供应的增加变得更加困难，进而推高房价。

2024年末至2025年初，房地产市场有望逐步趋稳。房利美预测，2024年全年房价涨幅在5.7%左右，2025年可能回落至3.6%。而购房者的支付能力有机会随通胀的缓和略有改善​。

在长期来看，房地产市场的走向仍依赖于供需关系的调整，以及政府在住房政策上的进一步支持。如果新建房屋供应能够得到改善，利率水平逐步回落，那么市场可能会在未来两年内恢复到更健康的状态。然而，即便如此，短期内房价和购房成本的高企仍将是市场面临的主要挑战。

所以如果你能够等待，2025年有机会看到更具吸引力的贷款利率，等到利率进一步回落，能省下更多的利息。

然而，如果你已经找到心仪的房子，或担心未来房价回升，现在入手也不算太差。当前的利率虽然比前几年高，但相比过去几十年的平均水平仍属合理范围​。对于首次购房者来说，现在进入市场也能避免未来竞争加剧的局面。