工业地产供需骤变，2025买仓还是等？

2025年，联邦基金利率维持在4.50%左右的高位，融资环境紧、借贷成本高，投资工业物业自然也不能再靠高杠杆博取收益，而是必须看重仓库本身硬件。

尤其仓库市场过去几年一路狂飙的行情已经冷却，全国仓库租金虽然还在上涨，但速度明显放慢。与此同时，空置率回升到了7.5%–9%，租户的谈判空间变大，可以要求更长免租期。

不过，今年第二季度全美只新增了7,150万平方英尺的仓库供应，是2019年以来的最低点；在建规模也降到约2.41亿平方英尺，远低前几年高峰。

那么，究竟现在是该卖出手中的工业物业，还是趁机下手买，抑或咬牙继续撑下去？

加州工业地产市场总览&区域差异

加州作为全美最大的物流枢纽，整体走势与全国一致，但工业物业与仓库的表现因区域而异。

• 南加州：需求曾长期旺盛，但空置率已从极低水平回升。洛杉矶县工业物业空置率在2025年第二季度升至约6.3%，虽然建筑规模不同的数据也有差异，但整体已是近十年高点。内陆帝国（Inland Empire）等区的空置率更高，达到8.3%，显示二线区域对市场波动更敏感。
• 北加州：硅谷与东湾出现放缓迹象，湾区工业物业/仓库整体空置率约6%。
• 核心地段：尽管空置上升，洛杉矶市区及港口周边仓库空置率仍维持在5%以下，需求韧性更强。
  
  

租金方面，过去几年飙升的加州仓库租金已趋稳，部分市场甚至小幅回调。例如，洛杉矶Class A级别的高品质仓库租金已略有下调，降至每月每平方英尺不足2美元。

如今，美国政治与经济环境都不稳，投资者更偏好现金流稳定、抗风险能力强的资产。

那么究竟何时考虑出售仓库
√租约即将到期，重新招租风险加大

南加州工业物业的空置率攀升，洛杉矶市场待租面积比例已高达6.8%，未来几个季度可能有更多库存释放。全国空置上升，代表重新招租周期更长，一旦租户退租，业主就得承担贷款利息和持有成本。若对后市行情缺乏信心，提前出售可避免陷入空置困境。

√当前租金低于市场水平，难以抵消利息成本

有些仓库因租约签订较早，租金仍停留在低水平。在高利率的时期，现金流可能就不足以覆盖融资成本，甚至出现利息高于租金的情况。短期内提不动租金，继续持有只会拖累现金流，及时出售更可控。

√二级地段抗风险能力弱

核心区空置率仅4.8%，但内陆帝国次级地段空置率高达7%–9%。二线仓库在繁荣期涨幅快，但在下行周期更易滞租。若仓库位于边缘地段且未来新增供应充足，趁市场仍有流动性出手，更稳妥。

√融资压力陡增

高利率时期，高杠杆业主月供上升。若租金现金流不足以覆盖贷款本息，甚至转为负现金流，出售是务实的降压选项。

什么情况下值得继续持有工业资产

◆租约稳健，租客优质

长期租约、优质租客确保稳定现金流。这类资产在市场低迷时最受追捧。2025年7月，Brookfield斥资4.28亿美元收购53座出租率达96%的仓库，就是看中长期稳定回报。对这类资产，继续持有显然更划算。

◆稀缺区位，长期需求旺盛

洛杉矶、湾区核心物流区土地稀缺，新建受限。即便短期空置率抬头，长期仍偏紧。洛杉矶核心区空置率仍约 4.8%。同时，全国新建仓库锐减 37%，加州未来新增更有限。此类物业一旦卖出，再买回同等位置的难度很高，现金流允许的话，持有更好。

投资人必须关注的三大指标

☝现金流能否覆盖利息

这是高利率周期的首要指标。利息保障倍数过低，物业对利率波动更敏感。

☝未来3–5年区域供需

NAIOP预计，市场在 2025 年短暂走弱后，2026–2027 年预计恢复稳健吸纳。加州长期需求由电商、港口、人口支撑，关键还是看新增供应节奏与是否不会过快。

☝替代成本是否具备支撑

在加州，要新建一座仓库，光是建筑造价就大约在每平方英尺100–250美元，再加上买地和审批等费用，总成本更高。所以，如果市场上的二手仓库价格比这个造价还低，就代表买家用更便宜的价格就能直接买到现成仓库，比自己盖新的划算。反过来，如果二手仓库的售价明显高过这个水平，就要小心了，因为这样会吸引更多人去新建仓库，未来一旦供应增加，价格可能会掉下来。