高利率下的投资选择：数据中心与冷链为何更受青睐？

在高利率仍居高不下的2025年，地产投资人的资金都流入何处？

当传统商业地产和住宅市场的回报率被利率压缩，有两类资产却逆势吸金——数据中心与冷链仓储，在资金趋紧的环境下持续吸引机构投资者。

据美国银行报告显示，截至2025年6月，美国数据中心建设支出已达到年化400亿美元，比去年同期激增约30%，创下历史新高。

与此同时，美国的冷冻仓库市场的年复合增长率更是被预计将高达12.7%。

究竟是什么让资本如此疯狂？

数据中心与冷链仓储的吸引力：抗通胀

成为工业地产中最受资本青睐的新兴类别，它们的共同特点是：租约周期长、现金流稳定、抗通胀能力强。

当写字楼、零售地产因为融资成本上升而收益受限时，数据中心和冷冻仓库反而表现出极强的韧性，原因很简单：

数据中心承载的是AI与云计算的基础设施，企业巨头如亚马逊、微软、谷歌、Meta等，都正竞相扩建数据中心，满足AI与云计算的需求；冷链仓储则支撑着食品、生鲜与医药的供应链，长期且稳固的租约结构，让贷款机构更愿意为冷链项目提供融资支持。

两者的共同特点就是：需求持续、资金实力雄厚、换租频率低。

对投资人来说，拥有这样的租户，即使利率高、贷款变贵，这两种资产仍然能稳定收租、不容易亏。

比如冷库的租约周期不少都超过10年，有的甚至在15或20年。且租金条款中通常已包含通胀调整机制（indexation clause），即使物价上涨，收益也能同步提升。

所以许多机构投资者，特别是养老基金与保险公司，愿意投资。他们追求的是稳健与低风险，而与一般工业仓库相比，需求稳定的数据中心和冷链仓库违约风险更低、租金波动更小，既能保值，又能抗通胀。

高利率时代的投资策略：稳定现金流与资本结构成关键

过去两年全球经历了近代史上最快的加息周期，市场普遍认为高利率环境短期内难以逆转。

因此，投资人更加重视项目的现金流稳定性与抗风险能力。

虽然数据中心和冷库若是有稳定的现金收入，不容易被利率上升拖垮，但光有稳定现金流还不够。

项目能不能赚钱，还取决于资本结构。项目的股权与债务比例、融资成本高低，都会直接影响整体收益率。如果借的钱太多、现金流又不稳定，就会被利息吃掉利润。

CBRE报告指出，欧洲数据中心融资中已出现大量资产证券化与联合投资趋势，让多方一起分担建设成本，降低单一开发商的资金压力。在冷链项目中，也能看到类似做法，用杠杆放大收益，但前提是现金流要足够稳定。

投资人需要关注的

1.从租户角度看：租期长短直接影响融资成本：

以AI与云计算企业、生鲜食品公司等主要租户为例，长租约能让开发商在贷款时获得更优惠的利率，因为银行更信任稳定的长期租户。相反，如果租期较短，贷款方会提高风险溢价，导致租金上升。租户在签约时需要权衡技术更新速度、业务灵活性与租期绑定的成本，找到最适合自身发展的平衡点。

2.投资人角度：

高利率时期，融资利率高低都直接影响最终回报。许多投资人会通过合资开发分担资金压力，或以预售、预租的方式提前锁定现金流，对冲利率上升带来的不确定性。而利用固定利率贷款或税盾效应，也能在融资层面降低成本、维持收益的可持续性。

3.对新进入工业地产投资领域者，并购与合作是更稳健的入场方式：

直接开发冷链或数据中心项目门槛极高，资金需求庞大、建设周期长、管理难度大。如果缺乏运营经验，风险远超预期。相比之下，并购现有资产或与成熟运营商合资，是更稳健的切入方式。比如Lineage Logistics便是通过连续并购快速扩大规模，成为美国最大的冷链仓储运营商之一。也有开发商与大型科技企业或连锁超市签订长期租约，共同投资建设新设施，降低开发风险。