聊一聊,美国的商业地产(上)!

admin

之前或多或少的也为大家介绍过一些商业地产项目，但是好多人表示不是特别了解，所以今天我们就来好好的聊一聊美国的商业地产。美国的商业地产主要有四大板块：长租公寓、工业地产、办公楼以及零售地产。

商业长租公寓地产

根据哈佛大学住房联合研究中心的最新数据，截至2018年，全美长租公寓存量约为4,373万套，占全国住房总供应量的35.6%，整体出租率约为93.1%。美国长租公寓市场的繁荣，也推动了长租公寓地产投资的快速发展。

1989-2019年美国长租公寓存量，和占全美住房总供应量比例



长租公寓存量为蓝色柱状图及左侧坐标；占全美住房总供应量比例为橙色折线图及右侧坐标。

那么，投资商业长租公寓时，我们主要需要注意哪些事项呢？
1地点！地点！地点！
地点的选择对于投资任何类型的地产来说都非常重要，对于投资商业长租公寓则更是重中之重。好的地点，加上丰富的周边配套（包括生活便利，教育，医疗，交通，环境等等），会吸引更多租户，我们对租户的选择性也更大。投资商业长租公寓，应该选择增值快，人口密度大，交通便利，以及项目管理比较优秀的房地产来作为投资的对象。






2租户和现金流
租户和现金流是所有商业房地产投资的命脉，商业房地产的投资必须要知道租户是谁，主要面向哪些群体，项目的现金流如何。

长租公寓也有众多的分类，一般分为：经济适用型，职工住房，和豪华长租公寓。经济适用房主要是美国的私人企业和政府合作，为低收入家庭提供的住房；职工住房主要是蓝领阶层的公寓；豪华长租公寓主要在商业中心，为白领提供的住房。
根据数据显示，美国的家庭平均每五年搬迁一次。决定搬迁的原因有工作、婚姻、教育、退休、健康因素等等。美国自住房的拥有率只有64%，众多家庭会选择租房而非买房，造就了长租公寓的繁荣市场。
长租公寓也是一个最易入门的地产投资，投资人也会将自购的房产分租出去。相对于其他投资类型来说，长租公寓的投资收益率相对较高，约9.75%。由于其稳定的收益率和现金流属性，长租公寓类投资产品也受到银行等投资机构的青睐。
3增值和风险
投资长租公寓的收益一般分为两种，一个是项目产生的现金流，另一个则是每年的地产增值收益。相对来讲，房地产投资是一种比较稳健的投资，收益和风险都比较合理，震荡风险小于股市。在经济不景气时期，大家无法买房，或者需要卖掉房子而选择租房，对长租公寓来说反而市场需求更大，投资则更为安全，风险相对于投资办公楼、零售和酒店等等则较低。

我们也需要理智相信，地产投资并不是一定会有稳定现金流和高增值。比如在2008-2009年，美国的商业房地产跌幅超过30%，甚至有些地方超过50%。美国商业房地产投资是一项长期投资，一般都需要3-7年甚至更长的时间来达到理想回报，投资长租公寓也有流动性、控制权等风险。



4管理团队
地产投资对其管理团队要求严格，特别是长租公寓投资，需要较成熟的管理团队，一般包括物业管理和资产管理。物业管理团队主要负责对租户的服务，房产的维修维护，以及执行资产管理团队的计划。资产管理团队主要负责与投资人沟通，制定项目长期的计划、预期、市场分析报告等，对资产做一个完整的评估和判断，最终得出买、卖、持有等决定，提高资产的现金流和增值。
5成本和竞争
长租公寓属于入门级商业地产，在美国的商业房地产里也是单价最高的投资产品（每平方英尺）。这类产品的现金流较好，入门较简单，相对容易获得银行贷款。这也使得进入这一行的人群较多，特别是小型的房地产投资，几套、十几套单元的项目竞争特别的大。

投资人可以通过一些专业的地产投资公司，参与比较大一点的项目，慢慢做大自己的资产。

美国工业地产

美国工业地产主要包括物流、工厂、仓库等，是投资者除了长租公寓以外第二喜爱的投资项目，投资金额和后期管理比其他地产类项目也更简单易懂。



投资工业地产过程中，我们需要注意哪些事项？

1地点，地点，地点
与其他商业地产一致，地点也是工业地产中特别需要关注的。其中，物流地产受到的影响最为显著。

物流地产一般分为前期配送物流（First Mile）和后期配送物流（Last Mile）。

前期配送物流主要集中分布于七个大区：南加州、亚特兰大、芝加哥、达拉斯、新泽西，休斯顿、宾州东部——这些地区在海、陆、空三种运输方式的交汇处，为运输的集中所在地，四通八达。物流中心一般都在50万平方尺以上，以便将大型物资集中分配至后期配送物流中心。

后期配送物流主要集中在市中心附近或者最终用户的附近。物流中心一般都在20万平方尺左右。

综上特性，在选择投资这类产品时，投资人就要明确具体投资的是哪一个类别。前期配送物流（First Mile）优先选择位于上述七个集中区域；后期配送物流（Last Mile），就应选择位于市中心附近，同时便于小型分配的地点。
2仓库功能
相比其他地产类型，工业地产对现代科技最为敏感。出租空间若保持良好的灵活性，某种程度上可以满足更多客户的需求。

工业地产对办公室的要求并不高，一般占其工业楼房的5-10%左右，但对房产的高度有较大要求，租户通常希望高度在30尺以上，较之前老旧地产的12-20尺有更高要求。



同时，为了减少物品运输及在仓库停留的时间，运输火车的装载码头以及交叉装载码头（Crossing Loading Dock）也是大多数租户的硬性要求——一端下货，另一端可以同时配送到各个中心。

综合以上特性，在选择投资这类产品时，则需要认识新物流的趋势或需求、对办公室的要求、对仓储操作层高的要求、装载码头的要求，以及改造的灵活等等，避免选择到已被淘汰或者即将被淘汰的产品。
3租户组合&市场趋势
现金流和租客是所有商业房地产投资的命脉。投资工业地产时，我们必须关注租户的特性，分清租户属于哪一个类型的产业链、其公司的前景和未来发展潜力，判断其所处产业链是否适合将来发展趋势，以及此物业在公司发展中所处的战略位置，与公司总部的距离，其存在的必要性等等。



美国本土制造业的回归，电商的快速发展，特别是2020年疫情的发生，加速改变我们的生活方式。疫情爆发初期，国际物流产业链发生断裂，其中最紧缺的医疗防护装备，之前都在第三国，特别是亚洲国家生产，而物流的中断严重影响了美国的疫情应急方案。在疫情后期，部分产业必将会回归，尤其是与医疗、民生相关产业。

美国银行（Bank of America）研究显示，打算在新冠病毒疫情后将制造业流程移转到中国以外的外国企业，未来5年内可能面临1兆元成本。该行认为，从长远来看，此举可能对企业有利。

4优劣势比较
与其他商业房地产相比，工业地产相对来说购买的性价比（$$ per sq.ft，每平方尺的价格）会略高一些，收益相应来说也会更高。物流地产的租约相对较长，一般在三到十年间，甚至十五年之上，续租的风险相对较少。物流地产所需的管理较少于其他商业地产，维修费用以及末来空置的维持费用比较低。

当然，相对于办公楼、零售类的商业地产，物流产业的劣势也较明显，它需要更多前期资金，银行贷款也会要求更多首付（Down Payment），一旦遇到空置期则需要较长时间来寻找下一位租户。

同时，物流地产对高科技的需求最大，老旧的物流地产容易因为科技需求的改变而被淘汰。



总结

万事开头难，投资最难的也是起步，商业地产投资的复杂性远远超过自住房投资。涉及到前期市场观察、分析、寻找产品，以及对产品的尽调、核算；中期管理、后期退出等都需要一套完整、严谨的商业计划。

从小开始，依托本土的，专业团队一步一步的参与项目，把资产做强、做大！

- End -

---

专业的美国资产配置咨询服务平台
一手信息跨海传递

为全球华人海外资产配置提供一站式服务


感谢您的认可，长按并识别关注   |   ID：usa8866

FBDLogistics

找到好贴不容易，我顶你了，谢了

FBDLogistics

看帖回帖是美德！:lol

FBDLogistics

不错，支持下楼主

CUPSRealty

前排支持下分享

CUPSRealty

有竞争才有进步嘛

FBDLogistics

帮你顶下哈！！

FBDLogistics

不错，支持下楼主

CUPSRealty

我抢、我抢、我抢沙发~

FBDLogistics

学习了，谢谢分享、、、