本帖最后由 CUPSRealty 于 2025-8-26 02:15 编辑
一、洛杉矶仓库租赁市场现状
1. 需求供给与行情：
2025年的洛杉矶仓库租赁市场依然是全美最活跃的工业地产板块之一。由于作为电商物流和国际贸易枢纽，洛杉矶的仓库出租需求长期都十分强劲，但目前市场已经逐步趋于缓和。尽管洛杉矶仓库的空置率曾长期低至1-3%，如今洛杉矶工业地产空置率已回升到约6.3%（2025年Q2），比一年前明显提高。内陆帝国（Inland Empire）等仓储重地，也因大企业退租空置飙升至8%以上，达十五年来高点。好处是，对正准备租仓的人来说，现在空置增加，不少业主都降低租金要价和提供租期优惠来吸引租户，租赁市场从高度卖方主导，转向了更均衡的态势。
2. 租金水平与区域差异：
洛杉矶仓库租金因地段和物业条件而差异明显。
总体来看，当前洛杉矶工业地产的平均要价约为每月每平方英尺$1.50美元左右（NNN净租金，不含物业税等费用），略低于去年高点。 2024年初市场曾达到约$1.70/SF/月的峰值，随后有所回落。不同片区中，而靠近港口的South Bay子市场租金最高，包括热门的工业市，平均在$1.60/SF/月上下。 市中心附近以Vernon为代表的中央洛杉矶工业区次之，约为$1.4~$1.5/SF/月；洛杉矶东部的圣加布里埃尔谷（San Gabriel Valley）等内陆片区稍低，约$1.4/SF/月左右。相比之下，大洛杉矶外围的内陆帝国因为土地充裕、新建超大仓库集中，租金更亲民，平均仅约每年$13/SF（折合每月$1.1/SF）。部分内陆帝国的大型仓储设施甚至以$0.90-$1.00/SF/月左右的价格在招租或转租。 3. 主流面积与租赁方式：
洛杉矶地区仓库租赁面积选择范围很宽泛，小至数千平方英尺的微型仓库，大到数十万平方英尺的物流中心皆有。 其中主流出租面积多集中在几万平方英尺级别，当前在租仓库的平均面积约为2万平方英尺。最高端的供应有高达80万平方英尺以上的超级仓储设施，能满足大型分销中心需求。热门仓库分布板块包括：港口附近的South Bay（拥有大量现代化高层高仓库，适合进出口物流需求）；市中心周边的Vernon/Commerce等工业城区（传统制造业仓储聚集地，区位优越且已有成熟配套）；以及东部Inland Empire内陆帝国（土地充足，新建大型仓库林立，是区域配送中心的首选地）。
市场上有整栋仓库出租，也支持按单元分租或转租。很多大型园区仓库可以根据租户需求分隔成数千至数万平方英尺的小单元仓库出租，适合初创企业、电商等中小租户的需求。
近年市场调整，不少租户将闲置仓库空间转租出来。10万–50万平方英尺的大型仓库，转租房源相当充裕，租金大多都会低于直租水平（约$10-$13/SF/年，折合每月$0.85-$1.08/SF）。
所以，无论是需要整租整栋大型仓库，还是只租赁部分空间用于分销或存储，现在的洛杉矶市场上都有相对应的仓库。
二、仓库出租的平台资源
在美国寻找洛杉矶仓库租赁信息，有多个专业线上平台可供使用。其中最主要的包括LoopNet、CREXi和华人资讯网，还有社交媒体如小红书！
1.LoopNet – 商业地产头部平台：
LoopNet是目前全美访问量最大的商业地产在线市场，被誉为“#1 Commercial Real Estate Marketplace”。几乎所有主流经纪商的工业地产房源都会同步发布在该平台上，洛杉矶地区的仓库出租信息很齐全。
利用搜索过滤功能，就能根据城市、社区、面积、价格等条件精确筛选符合需求的仓库房源。还有交互式地图浏览、房源照片和3D看房等功能，很方便直观比较不同物业。数据显示，LoopNet上的房源数据库涵盖全美超过50万处商业物业，从小型仓库到大型工业园都有收录，对于想在洛杉矶找仓库的租户，LoopNet无疑是首要之选。
2.CREXi – 新兴平台：
CREXi（Commercial Real Estate Exchange）是近年崛起的商业地产交易平台，自称为增长最快的CRE市场。他们网站同样有大量的洛杉矶仓库租赁房源，以现代化的界面和便捷功能见长。用户可以在CREXi免费浏览仓库列表，查看详细的物业信息、平面图和高清照片，还可直接在线联系挂牌经纪人获取更多详情。
3.华人资讯网
华人资讯网是设有仓库出租、房产买卖的版块，不少房东或经纪人会直接发帖。它的优势在于信息集中，更新速度快，沟通没有语言障碍，能直接和房源发布者交流。但同时，这类平台上的仓库出租信息真实性参差不齐，部分帖子过时无人更新，也更多集中在洛杉矶、纽约、休斯敦等华人聚居地。要依赖华人资讯网，必须保持筛选和验证的意识。
4.社交媒体平台
社交媒体上的仓库出租信息则是即时性更好。像Facebook 上有不少专门的社团，成员会分享仓库出租或转租的信息，甚至直接上传实景照片。而且Facebook 允许直接点开房东或二房东的主页，判断真实性，互动也更直接。当然，这类群组里广告和推广贴较多，还是要耐心去辨别。
三、选仓库全攻略：如何评估合适的仓库
要找符合自身企业需求的洛杉矶仓库需要综合考虑地段、价格、面积和设施等多个因素。
1. 地段考量：仓库位置
位置会直接关系到物流效率和经营成本。
洛杉矶地域辽阔，不同子市场的区位优势和成本各异。在靠近港口及主要交通干线的地段，仓库对于进出口贸易和区域配送的价值更高。例如，毗邻洛杉矶/长滩港的区域仓库能显著降低海运集装箱的拖车运输时间，就备受进口商青睐。
临近I-60、I-10、210号和605号等高速公路的地点则有利于前往南加州各地，适合区域分销中心选址。但交通枢纽周边的仓库自然也因为需求旺盛，租金偏高。
反之，像Covina、San Bernardino和Riverside远离核心物流腹地的仓库，租金就相对低廉。只不过位于这区运输距离和时间成本都会上升，需要企业权衡这笔隐性开支是否能抵消租金节省了。
另外，还要考虑员工通勤和劳动力：仓库若位于劳动力充足的区域，就更好招聘和留住运营所需的人手。所以选址应结合企业业务特性：如果以进出口为主，可以为临港高租金买单以换取物流时效；如果只是存储货物，郊区性价比就更优。
洛杉矶各区仓库各有侧重，租户还是得根据自身供应链布局选择最契合需求的区域。
2. 价格和预算：
租金成本是仓库选择时最敏感的因素之一，但计算总成本不能只看租金。
洛杉矶仓库租金报价通常以每平方英尺每月或每年多少美元来表示，并区分租约类型（例如三重净租NNN意味着除租金外，租户还需承担物业税、保险、维护等费）这边也可以链接到我们网站常见问题 租约类型 的部分。
当前市场上标准仓库的基准租金大致在$0.90-$1.80/SF/月之间（取决于位置和房型），但这仅是基础。
这边并不是所有仓库都有这个NNN，如果是gross全包的价格就是不需要考虑这部分附加费了租户还需要将NNN附加费用考虑在内——在洛杉矶地区，每月每平方英尺约$0.35-$0.60的物业税、保险和公用维护费是常见水平。因此，一处标价$1.50/SF/月的仓库，其实际总租赁成本可能接近$1.90-$2.10/SF/月。除了租金本身，前期投入如装修建置（货架、隔间）、押金以及搬迁费用也得纳入预算考量。
制定租赁预算时，要结合企业运营需求做总成本测算：租金低的偏远仓库往往伴随更高的运输物流开销和人员通勤成本，而租金高的核心地段仓库可能通过节省配送时间、提高客户服务水平而更值得。最好的做法就是把运输费用、人工成本、库存周转效率等因素与租金一起综合评估。如果真的预算有限，可以考虑拉长租约年限或与找到合适的经纪人，为你谈判下更好的免租期、租金和装修补贴。
3. 面积需求评估：
仓库面积就是对业务规模和增长预期的判断了。要根据库存容量、设备布置和运营流程来计算所需仓储面积，并适当预留未来扩展空间但不会造成浪费。例如，一般电商物流企业可按每平方米仓库年周转多少库存来反推面积需求。如果现阶段预算或货量不足以填满大型仓库，宁可选择稍紧凑的空间，提高利用率；反之，业务高速增长，则要避免仓库过小、租期过长导致困扰。
以当前市场供应上看，小面积仓库（<5万平方英尺）依然最抢手，空置率显著低于大面积物业。所以，大型仓库目前选择余地更大，在市场中议价空间也更充裕。而灵活地运用分租和转租也很重要。如果一处仓库略大于当前所需，可以与房东商议分隔出多余部分转租他人；或者直接寻找可按需求分割租赁的物业。
4. 仓库设施与功能匹配：
不同仓库在硬件条件上差异巨大。
首先关注建筑规格：层高和装卸配置就是评估仓库品质的核心指标。现代物流仓库通常具备24-40英尺甚至更高的净空高度、宽阔的柱距和大量高台，能够容纳多层货架和叉车作业；而老式传统仓库可能只有10多尺到20出头尺的层高，卸货高台和平台都有限，适合一般存储或轻型作业。其次，得考虑仓库的特殊功能：冷库需求企业应重点核实仓库是否配备工业制冷设备和保温设施，或具备改造条件；制造型企业则需评估厂房的电力是否满足机器运行，是否有天然气管道、排放许可等基础设施。还有，必须留意消防安防等合规条件，高危品存储需要有ESFR自动喷淋系统、防火分区等达标设计。
除了硬件本身，新旧程度和物业等级也很重要——A级仓库（新建或经过现代化改造）通常在建筑布局、通风采光、能源效率等方面达到最佳，运营效率和形象俱佳，但租金也最高；而B/C级仓库由于建造年代久远，缺乏部分现代设施，租金相对便宜却可能带来较高的维护和能源成本。
5. 租约条款与风险保障：
需要谨慎评估的还有租赁条款。
首先是租期的选择：洛杉矶直租仓库通常是3-5年年租约，但租户需结合业务稳定性决定租期长短。如果行业变化快，不确定几年后需求，可考虑签订较短租期或转租仓库。而若是为了锁定当前的优惠租金，也愿意长租，也得在合同中确定租金上调的上限，以免成本失控。
其次，弹性条款：例如扩展权（能否优先承租相邻空置区域以应对将来扩张）、提前解约权（万一业务收缩可在付违约金后提前退出）、以及转租权（是否允许将全部或部分面积转租）。这些条款在现在市场空置率上升时期都更容易谈判获得。另外，也不能忽视装修和维修责任。务必弄清楚仓库交付状态，以及租户需要自行承担哪些改造。
在日常运营方面，则要留意诸如物业管理费调整机制、运营时间限制等细节条款。像某些园区仓库对夜间作业或卡车进出时间有所限制，如果企业需要24/7运作就会十分麻烦。
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发表于 2025-8-26 01:50:27
