2024 Q1 工业市仓库市场调查报告

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2024 Q1 工业市仓库市场调查报告

概要

   工业市有近 500 英亩的土地被指定为对外贸易区，并在交通上通过铁路与港口相连。此外，工业市还临近许多重要高速公路，拥有良好的交通通达性。它有许多友好的商业政策，包括无城市营业执照费、无批发或零售费、无制造费、无专业税、无公用事业税，以及无营业时间限制。 尽管此前市场需求一直强劲，但近期工业市的工业地产市场情况有所放缓，空置率从一年前的 2.8% 升至 6.2%。 过去 12 个月，租金要价增长了 3.2%，而再前一年的增幅为 12.5%。

   工业市的在建项目相比于其他城市要多。由于政策限制较少的原因，工业市的在建大项目也比其他城市要多。

   由于市场价格仍在浮动及资本市场紧缩，2023年工业市工业地产的销售量急剧减缓。 2023 年销售额总计 3.38 亿美元，而过去五年的平均年销售额为 5.49 亿美元。

地产租赁

   工业地产是工业市的主要吸引力。该市注册了3,000多家企业，约有70,000名工人，但全职居民不到500人。最大的行业是物流和分销，其次是制造业。

   2022年下半年以来市场需求疲软，空置率升至6.2%，创八年来新高。 利率上升以及通过洛杉矶和长滩港口进入的贸易活动放缓都影响了当地企业。

   工业市的大部分区域都划定为工业用地，拥有重要的物流基础设施，包括SR-60公路和工业市联运设施。该市对企业十分友好，其市政府还制定了一项涵盖该市仅有未开发部分的全面发展计划。正在进行中的阿拉米达走廊东部（ACS）项目就是通过修整全国最繁忙的铁路交叉口，以提高工业市交通的安全性和流动性。

租金

   工业地产在工业市的平均租金为每平方英尺17.50美元，低于大洛杉矶其他地区的平均租金-每平方英尺19.10美元。该市次级市场拥有更大比例的大规模物流仓库，这些大规模仓库通常租金要更低一些。

   在过去12个月里，工业市工业地产租金增长了3.2%，超过了洛杉矶其他地区工业地产市场2.4%的增幅。租金增长速度自2022年第二季度以来有所放缓。

   市场对于老旧建筑的需求正在减弱，其租金也更低。

地产建设

   工业市次级市场的在建项目在洛杉矶县所有项目中占了不小的比例，建设活动也在持续增长。在过去的10年里，该次级市场新增了440万平方英尺的工业用地，为总工业地产库存增加了4.5%。目前，该市场拥有 210万平方英尺的在建地产项目。

地产买卖

   目前，较高的利率已经严重减缓了工业市次级市场的投资。2023 年工业市工业地产销售额达到 3.38 亿美元，而 2022 年为 7.07 亿美元。该次级市场吸引了各种类型的投资者，包括机构、房地产投资信托基金（REITs）和私募股权基金。

   工业市次级市场的平均价格为每平方英尺280美元，几乎比洛杉矶其他地区的平均价格低20%。

   与内陆帝国(Inland Empire)相比，该次级市场的基础设施更加完善，也更临近港口，资本回报率是全国最低之一。然而，利率的上升加上目前的市场状况给资本回报率带来了上行压力。