2024内陆帝国Q3市场报告

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2024内陆帝国Q3市场报告

概要

截至2024年第三季度，内陆帝国工业地产空置率升至8.0%，高于全国平均水平，过去一年增加350个基点，在美国主要工业地产市场中排名第三，仅次于凤凰城和拉斯维加斯。自2023年以来，新增5000万平方英尺工业空间，其中35%仍待租。由于大型物流公司关闭，年度净吸收量降至990万平方英尺，低于10年平均的2010万平方英尺。

受消费支出恢复带动，长滩和洛杉矶港口进口量在2024年7月反弹。第二季度新增工业租赁达1400万平方英尺，第三季度7月和8月租赁超过800万平方英尺，租赁增长使可供租赁率降至11.5%，显示市场需求回升。

尽管租赁强劲，但租户逐步退租老旧仓库，可能推升空置率，且一些投机开发项目也将空置。在建的1730万平方英尺（40%已预租）将增2.2%供应量。随着空置率和转租空间增加（占20%），租金要价下降12%，房东提供更多优惠，但开发放缓和租赁改善或致2025年租金回涨。

地产租赁

零售商品销售增加和南加州港口进口量反弹，推动了内陆帝国工业空间的租赁需求。2024 年第二季度，新租赁量达到 1400 万平方英尺，较 2022-23 年的平均水平增长 40%。虽然第二季度净吸收量为正，第三季度却因租户迁入新建筑、旧建筑入住率下降而转为负值。

自 2023 年以来新增的 5000 万平方英尺工业空间中，3500 万平方英尺已被租用，但旧物业的空置率升至 6%。中型物业的空置率最高，为 14-18%，小型物业为 6%，大型物业为 9%。

整体空置率自 2022 年中期的 1.3% 上升至 2024 年第三季度的 8.0%。未来，随着开发项目完工（仅 40% 已预租）和租户搬离旧物业，空置率可能继续上升。然而，开发减少和净吸收量上升，预计空置率在 2025 年初可能下降。同时，物流瓶颈与东海岸港口罢工将货运转移至南加州，使其进口量回升，可能加速空置空间被吸收。

租金

因空置率上升及大量折扣转租空间涌入，内陆帝国工业地产租金自峰值下降12%，实际租金降幅最高达20%，具体视地点、规模及建筑年龄而定，东部市场受影响更大。

房东面临供应增加和租户迁离旧仓库的压力。尽管2024年下半年租金下跌，但需求增加及新供应放缓预计将推动2025年租金回升。尽管经济低迷，长期租金增长仍趋稳定，当前市场租金较五年前高30%，较七年前高70%，过去十年已翻倍。

地产建设

截至2024年第三季度，在建建筑面积为1730万平方英尺，竣工后将增加市场供应量2.2%，其中约40%已预租。尽管开工速度放缓，但因2022和2023年初启动的4500万平方英尺项目积压，建筑活动仍保持强劲。港口附近超过100万平方英尺的大型物流建筑需求旺盛，可租率为5%，而中型建筑（50至100万平方英尺）可租率达12%，小型建筑（10至50万平方英尺）需求较低，多数未出租。

新建筑项目主要集中在机场区的安大略、库卡蒙格牧场和方塔纳等地，中型项目扩展至诺科、科罗纳和佩里斯。雷德兰兹等城市暂时禁止工业开发，博蒙特、莫雷诺谷和方塔纳的项目申请被拒，表明当地阻力增加，可能限制未来供应。因需求减弱与贷款收紧，开工面积从2022年的3400万平方英尺降至2024年不到1000万平方英尺，创几十年新低，这将导致2025年交付量减少。

地产买卖

由于租金强劲增长、现代化物流设施及高知名度租户的吸引，内陆帝国吸引了多方机构及外国投资。尽管交易量从2022年的100亿美元降至2023年的49亿美元，但大型投资组合收购稳住了市场，2024年交易量有望相似。

在贷款受限的情况下，现金买家和1031延税交换政策促成了许多交易。总体上，投资者更关注总回报而非初始收益率，押注未来租金上涨。随着国债收益率稳定及资产竞争加剧，资本化率或将再次压缩。