2024洛杉矶县Q3市场报告

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2024洛杉矶县Q3市场报告

概要

截至 2024 年第三季度，洛杉矶的工业地产空置率从 2022 年初的低点1.7% 上升至 5.7%，主要原因是入住率下降。净吸收量连续十个季度为负，2023 年以来建成的新工业空间中，超过 40% 仍待出租。

随着物流租户缩小规模，弗农、科默斯和工业市等子市场的空置率增幅最大。然而，2024 年第二季度新租赁活动增加，达到近 1000 万平方英尺，为 2021 年以来最高，显示租户需求或在回升。

租金方面，当前租金较 2023 年峰值下降了 17%，这是十多年来的首次大幅下滑。房东正提供更多优惠以吸引租户。鉴于空置率高于历史平均水平，短期内租金可能继续下降。然而，2025 年的市场前景较为乐观，因开发项目减少、入住率稳定和市场需求回暖，租金或有望回升。

目前，在建的 680 万平方英尺中超 50% 未出租，部分或将持续空置。但老旧建筑的拆除有助于限制净供应增长。随着在建项目减少，预计 2025 年供应增速放缓，租户需求反弹，空置率不致大幅上升，市场有望在 2024 年底或 2025 年初复苏。

地产租赁

2024 年洛杉矶工业地产市场面临入住率持续下降，已连续十个季度净吸收量为负。尽管第三季度情况略有缓解，空置面积仍激增至 2500 万平方英尺，占市场供应量的 3%。在港口活动密集的子市场，如弗农、科默斯和工业市，空置率上升尤为显著，主因是南加州港口进口量减少和影视公司转向远程办公，降低了仓库需求。

而不同地产类型的空置率差异明显：物流地产空置率创下新高达 6.2%，弹性地产为 6.8%，专业制造类为 4.1%。250,000-500,000 平方英尺建筑的空置率增幅最大，达 8.0%；而 500,000 平方英尺以上的大型配送中心和 50,000 平方英尺以下的小型建筑，需求相对稳定，空置率维持在 4% 低位。

市场供应增加和南加州港口进口量回升推动了租户需求。2024 年第二季度新租赁量超 1000 万平方英尺，为 2021 年中以来最高。消费者支出强劲、全国零售商及物流租户的活跃租赁预示着未来市场空置率将下降。不过，通胀压力减缓或将减少企业外迁，进一步稳定市场。

租金

自 2023 年中期起，洛杉矶工业地产因需求减少和空置率增加，租金已下降 17%。为吸引租户，房东更愿意提供租赁优惠，一些五年租约甚至给予长达五个月的免租期，实际租金降幅达到 25%。

预计 2025 年市场需求回升，伴随新建项目减少，租金将上涨，空置率将趋于稳定。

各子市场表现差异显著：洛杉矶市中心和弗农市租金从 2023 年峰值下降超 25%，南湾子市场如长滩和卡森，租金下跌 20%，从每平方英尺近 $2 降至 $1.50 - 1.75。相比之下，远离港口的外围市场如圣费尔南多谷、圣盖博谷、工业市、西洛杉矶、埃尔塞贡多和加迪纳/霍桑租金较为稳定，这些地区因新开发项目和优质房产的支撑，租金下跌有限。

地产建设

洛杉矶县的土地价值高且开发政策较为严格，因此工业地产开发已向东转移到内陆帝国。在过去十年中，该县工业地产建设交付了 4800 万平方英尺的地产项目，但也拆除了 3300 万平方英尺，导致市场净供应量增长微乎其微。

目前的建筑活动较此前略有减少，2024 年第三季度在建面积为 680 万平方英尺。尽管空置率上升且租金下降，但由于港口附近缺乏现代化工业建筑，开发商活动仍然积极。

地产买卖

在洛杉矶，机构投资者和房地产投资信托基金的收购活动显著增加，占过去三年市场交易量的 40%，高于前十年的 30%。相比之下，自用买家收购从 16% 降至 11%，私人投资者和私募基金的收购活动也减少，占比不到 50%。

受资本成本上升、基本面疲软及新颁布的 ULA 转让税影响，市场销售额显著下降，从 2022 年的 93 亿美元跌至 2023 年的 53 亿美元，降幅达 40%。2024 年上半年销售额仅 23 亿美元。1000 万美元以上机构交易中的物流地产均价约为 $330 /平方英尺，较 2022 年下降 10%。物流地产整体均价为 $300 /平方英尺，专业制造地产为 $280 /平方英尺，弹性地产为 $400 /平方英尺。

在租金下降背景下，资本化率上升 100 个基点至约 5%，影响估值。尽管 2024 年租金有所下滑，但因租金仍远高于 2018 年水平，市场中仍存潜在的增值机会。