房产税涨得太快，美国各州开始讨论取消！

美国多个州持续在讨论房产税的减免、限涨，以及是否改取消的议题。

因为过去几年房价走高，房产评估值跟着上涨。当房产税上涨速度也开始飙升，甚至远远超过居民收入增加的速度时，原本被忽视的矛盾，被彻底推到台前。

一、2019–2024房产税税单上涨接近30%

从全国范围看，2019 到 2024 年，美国房产税的整体涨幅已经接近 30%。多份全国口径的研究与媒体梳理，都把房产税上涨的区间锁定在约 27% 到 29% 之间。

而推动房产税不断上涨的因素，正是房价与房产评估值持续上行。

在不少州和城市，房产税的税率（millage）本身并没有明显提高。但只要房价持续上涨，房产评估值就会被同步抬高，税基随之扩大，即便税率不变，房产税税单依然会自然变大。

也正因为如此，几乎全美所有主要大都会区的房产税都在迅速上涨。

过去几年房产税问题开始集中爆发。税率看似稳定、房子没有卖、收入增长有限，房产税却在数年内接近上涨三成。

政策内以评估值为核心的房产税体系，是否还能继续按原来的方式运作，已经成无法回避的问题。 (Cotality)

二、为什么纳税人越来越难以负担房产税？

房产税是地方政府（县、市、学区等）靠评估体系征收的地方财政主税种。而

房产税的增加方式其实是以较为突然的方式，影响到业主：

• 评估值重估滞后 房产税不是天天重估，由于按周期重估或在房价快速上涨后集中调整，于是房产税会在某一年突然跳涨。
• 学区与地方公共服务成本上行 学区经费、公共安全、基础设施维护等高度依赖本地税收。房价上涨会推高用工与采购支出，使地方政府对房产税收入的依赖进一步加深。在学校税占比较高的州矛盾尤为集中。诸如德州就陷入学区经费主要依赖房产税的长期争论已久。 (The Texas Tribune)
• 房价涨、收入不涨 房产税是持有成本，不卖房就要每年缴。对固定收入人群、退休人群、以及现金流紧的自住房家庭来说，房产税的上涨更像是被动加压。
  
  

三、2026多州对房产税进行讨论
1）讨论取消房产税的州：

佛罗里达（Florida）多地实际房产税呈上涨趋势。例如佛州坦帕（Tampa）和杰克逊维尔（Jacksonville）的房产税自 2019 到2024 年已增加 接近 60%，房产税负增长远快于通胀与收入。

在民众强烈的关切下，佛州已将取消或大幅削减房产税，直接推进到修宪与选民投票的轨道上。州参议院也出现明确的修宪文本方向，例如针对自住房（homestead）的非学校类房产税豁免联合决议，讨论已进入制度设计阶段。

不过，方案要等到 2026 年的宪法修正案公投，并取得至少 60% 选民支持才能通过。目前被媒体与法律界视为 2026 年的重要议题。

所以，在此之前，佛州已经在 2025 年先行采取房产税负缓冲措施，例如将自住房（homestead）免税额与通胀挂钩。在不动根本结构的前提下，暂时缓解房产税上行对家庭现金流的冲击。 (Kiplinger)

只是，佛州地方政府一年收取的房产税大约 427 亿美元，学校经费就占了其中近一半，房产税收一旦大幅减少，地方财政很可能会出问题。

2）削减或取消学校房产税的州：

德州（Texas）则把争议最大的学校房产税单独拿出来处理。

2025 年 12 月，德州州长格雷格·阿博特公开推动取消学校房产税。可一旦学校房产税不收了，学校的经费缺口谁来补？而且这个缺口不是小数目，单是学校系统，就需要州政府拿出一大笔钱来填。

因此，德州副州长继续提出提高学区房产税的自住房免税额（homestead exemption），先让自住房少征一部分税，减轻房主负担。同时把财政缺口控制在可管理的范围内。

不过，只要学校经费仍然高度依赖房产税，任何大幅削减学校房产税的方案，都避免不了谈及钱要从哪里来，收入波动由谁承担。 (The Texas Tribune)

3）限制评估值导致的非投票增税、提高可预期性的州：

俄亥俄州（Ohio）对房产税讨论主要围绕房产税突然跳涨、增加税制可预期性、以及减轻具体纳税人群的负担机制展开。

① 全面推进房产税改革议案

俄亥俄议会在 2025 年推进了不少房产税改革议案，目标是缓和最近因评估值上涨引起的房产税案件迅速增加。改革重点包括引入基于通胀的增长上限、提供针对性税收抵免、以及重新调整各级政府和学区在税收减免上的责任分配。（The Ohio Society of CPAs）

具体包括：

• 引入与通胀挂钩的增长上限，控制在重新评估周期内学区等征税单位的税收增长速度，避免因市场估值突然上涨而导致房产税大幅跳升。
• 明确县预算委员会的权责，在税收超过实际需要时，有更大权力调整或减少征收税率。
• 对部分已被州长否决的房产税条款进行重新审议，如某些替代税、紧急税征收规则等，以期形成更协调的整体体系。
  
  

② 增强房产税可预期性

俄亥俄的讨论不仅局限于税率本身，还包括如何让税单变化更可预期，减少因评估值上升，导致未经投票审批就自动推高房产税的情况。

立法研究与委员会提出了类似断路器（circuit breaker）的机制，设计可以根据收入情况自动提供税收减免，或者当税费占收入比例过高时启动抵免，保护某些群体免受房产税突然暴涨的冲击。（lsc.ohio.gov）

四、取消或大幅降低房产税的后果
1）地方政府立刻出现资金缺口

房产税在美国主要由县、市、学区等地方政府征收，本来就是地方公共服务最核心的税源之一。削弱房产税就会直接短缺地方服务资金。（Center on Budget and Policy Priorities）

以佛罗里达 2025 年推进的方案为例，“取消非学校类自住房房产税”等提案，预测会在实施第一年就会让地方政府收入减少 141 亿美元。

而如果要维持目前由房产税支撑的公共服务规模，就需要寻找大约 430 亿美元的替代收入。

2）公共服务受影响

地方政府的支出结构里，最难回避的是：治安、消防、道路、公共卫生、基础设施运维等每天都要花钱的项目。房产税少收，地方政府要么削减服务，要么把费用转成各种收费和附加费，或者延后维护与投资。

3）学校经费争论

学校房产税一旦取消，州政府就必须填补巨额教育经费缺口。

4）地方债与信用评级会受冲击

如果地方政府少了房产税这种长期、稳定的收入来源，外界就会怀疑地方政府的长期还债能力会不会变弱？投资人可能会要求更高的利息，导致地方政府以后每一次借钱都会更贵，继而影响公共项目。

5）税负不会消失

如果房产税被大幅削减，政府仍要运作，就只能转向别的税或费：销售税、各类使用费、特别收费、甚至州级拨款重分配。佛罗里达政策研究机构就指出，在缺乏个人所得税等税种组合的州，想用替代税源补齐缺口，公平性与结构平衡会更难。（floridapolicy.org）

买房除了房产税以外，还有什么你不知道的持有成本——房屋保险，你不能忽略的长期费用。