美国联邦遗产税最高可达 40%。但父母到底要交多少税，取决于六大因素：父母的国籍、是不是美国税务居民、资产规模、房产产权怎么持有、房子在哪几个州，以及通过什么方式过户给子女。
举例来说，美国公民，以及在美国拥有住所（domicile）、符合遗产税居民身份的人，通常能享受更高的遗产税免税额度。
一、国籍影响遗产税？
■ 美国公民和美国遗产税居民： 美国公民与美国税务居民享有的免税空间非常充裕。据2026 年的遗产税申报说明，每人拥有高达 1,500 万美元的基本免税额度。
举例来说，一位美国公民在 2026 年去世并留下了 300 万美元的全球资产（其中包括价值 200 万美元的美国房产），只要他生前没有占用过终身赠与额度，因为总额不超过 1,500 万美元，继承其遗留的资产通常不需要再缴纳联邦遗产税。（美国国税局）
■ 长期居住在海外的外国籍： 计税范围仅限其在美国境内的资产，但多数人的免税额度大幅缩水至仅 6 万美元（按个人总资产算，无法按房产套数或子女人数叠加）。
继承资产超过6万美元，继承人就必须向国税局申报（Form 706-NA）。即便继承人拥有美国国籍，国税局也只看父母去世时的身份判断。
二、生前把房子过户给子女，可能增加税负？
不少父母为避开死后的遗产税，想尝试直接“在产权文件上加上子女名字”来规避税负。
然而税务机关可能将这部分产权视为父母赠与子女的财产，导致：
1.赠与税： 2026 年对每位受赠人的年度免税额为 19,000 美元。美国公民赠与大额房产虽可用终身免税额抵扣，但也会减少未来遗产税抵扣额度。而非美国公民、非美国遗产税居民的父母生前赠与美国不动产，连遗产税 6 万美元的门槛也不适用。
2.房产税上涨： 在加州等部分地区，产权变更后，所在地的县评估官可能按当前市场价值重新评估房产的计税价值，间接导致每年需要缴纳的房产税上涨。
三、房产生前赠与 vs 死后继承
生前赠与和死后继承最大的区别就是：未来出售房产时，继承人缴纳资本利得税应以什么时间点的房价作为成本。
父母生前将房产赠与子女，子女会继承父母的购房成本记录。
假设在不考虑其他成本调整和适用免税规则的情况下，父母当年花 20 万美元买房，现在涨到 100 万美元。如果生前赠予子女，子女随后按 100 万美元卖掉，税务局将仍然以20万美元作为成本计税，会得出 80 万美元的应税收益（资本利得）。
相比之下，如果是父母去世后由子女继承，房产成本按其去世时的市场价值计算，若继承时房价已经达到了80万，子女随后按 100 万美元卖掉，应税收益仅有20万，需要缴纳资本利得税也更少。
四、联邦遗产税为零，但还有州税
即便资产未达到联邦遗产税门槛，房屋所在的州政府也可能独立设定纳税门槛，征收州级遗产税或继承税（甚至根据继承人与死者的亲疏关系计税）。
比如华盛顿州（按死亡日期确定规则）：华盛顿州对免税排除额有严格的时间划分。2026 年 1 月 1 日至 6 月 30 日期间去世的人士，适用 3,076,000 美元的排除额；2026 年 7 月 1 日起去世的人士，则适用 3,000,000 美元。税率与排除额严格按照去世当日的法律计算，家属无法自行选择计税日期。
俄勒冈州（起征门槛较低）：俄勒冈州的遗产税起征门槛仅为 100 万美元。只要遗产总额（含州内应税资产）达到 100 万美元，遗产执行人即须履行州级申报职责。
五、将房产过户给子女，如何尽可能省税？
1. 美国公民与美国遗产税居民：善用免税额度 若个人总资产远低于 1,500 万美元的免税门槛，最省税的方式就是“保留房产直至死后继承”。这样不仅无需缴纳联邦遗产税，甚至有机会大幅节省未来卖房的资本利得税。
若个人资产可能超过 1,500 万美元，父母可充分利用每年 19,000 美元的“年度赠与免税额（Annual Exclusion）”分批转移资产。
2. 非美国公民、非美国遗产税居民：避免直接持有 非美国公民、非美国遗产税居民父母直接持有美国房产的免税额极低（仅 6 万美元）。可通过信托或外国公司/离岸公司（Foreign Corporation）间接持有房产。以外国公司持有房产时，父母持有的是公司股权，而非美国不动产。
非美国公民、非美国遗产税居民父母生前将海外现金或存款直接赠与给美国子女，通常免征美国赠与税（每年赠与超 10 万美元时，美国子女仅需向 IRS 进行 Form 3520 信息申报即可）。子女收到现金后在美国买房，通常不会有美国赠与税问题。
3. 善用信托（Revocable Living Trust） 设立可撤销生前信托（Revocable Living Trust）并将房产转入信托。生前父母依然拥有房产的完全控制权，去世后房产便可直接过渡给子女，并且无需繁琐耗时且昂贵的遗嘱认证（Probate）。
4. 统筹规划 若子女计划继承后长期自住，并满足主住所出售的持有和居住年限等条件，可结合最高25万美元、符合条件的夫妻联合申报最高50万美元的资本利得排除额；若计划继承后立即变现，死后继承通常更为经济。
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