本帖最后由 CUPSRealty 于 2024-6-25 13:25 编辑
美国写字楼空置率创半世纪新高 ！ 美国办公地产需求低迷 新冠疫情使传统的朝九晚五工作模式逐渐被远程和混合工作模式所取代，直接导致了办公空间需求的显著下降。根据不动产服务公司CBRE的预测，2024年美国商业办公室的空置率可能高达20%。
疫情爆发至今过去四年，许多公司仍在推行远程和混合工作政策。Scoop Technologies的数据显示，2023年第四季，62%的美国企业允许员工每周在家工作数天，高于第一季的51%，使得办公室需求无法恢复到疫情前的水平。追踪办公室卡刷卡纪录的KastleSystems统计显示，美国前十大城市的平均办公室使用率仅为疫情前的一半。
房地产巨头Related近期以亏损5千万美元的价格卖出一栋位于曼哈顿的办公大楼，相比其2018年1.5亿美元的购买价下跌了超过1亿美元。同时，德意志银行在3月以1.5亿美元的价格售出222Broadway，远低于先前的5.02亿美元购入价格。几笔交易皆指出市场当前的下行压力。 办公大楼所有权人对市场回温逐渐失去信心。地产公司CoStar集团的数据显示，近半数疫情前签约的商办合约尚未到期，但租约到期后，企业很可能会缩减办公空间。
高利率的影响 除了需求下降，高利率也对商办房东和房地产所有者造成了打击。投资公司EvercoreISI的分析师指出，现在的再融资利率远高于疫情前的3%或4%，房东可能被迫以超低价出售房地产，甚至将所有权转让给债权银行。而投资大师蒙格警告，美国商业不动产面临严重危机，就连银行都比以前更不愿意贷款给不动产，商业房地产的违约可能持续至2026年。
美国办公地产市场的低迷，已经使银行坏帐增加，金融系统面临巨大压力。联邦存款保险公司的数据更证明这一现象：摩根大通、美国银行等六家大型银行的商业地产拖欠债务规模增加了两倍，达到93亿美元。足以看出多家大型银行的准备金不足，银行在面对办公室市场的低迷时更加脆弱。
商业办公室市场的未来 线下零售市场曾因网络购物的兴起而陷入困境，许多购物中心被迫转为其他用途。如今，闲置的商办大楼也可能被改造成住宅、运动场或室内农场。纽约和洛杉矶部分商业地产已经开始转型为住宅单元或混合用途建筑，以应对住宅市场的紧张和商业地产的过剩。而商用房地产市场是否能够回复到疫情前的水平，便是其是否转型的决定因素。 (DeloitteUnited States)
投资银行Raymond James分析师指出，如果员工继续远程工作，企业对办公空间的需求将持续减少。市中心的办公大楼在空置率上升导致的房价下跌情况，更可能转作其他用途。麦肯锡全球研究院的报告指出，远程工作可能将全球主要城市的办公大楼价值削减8,000亿美元。 即便实体工作需求也在稳定回升，LinkedIn上美国远端招聘职位空缺占所有职缺比率稳定在9% 左右，居家上班优先的公司变得越来越少。但财富100 强公司中，仍有超过9 成采用混合或实体办公模式，平均要求是每周3.1 天实体上班。
史丹佛大学的数据显示，美国目前三成全职工作是远程办公，比例自2022年没有变化。因此持续的需求低迷下，凯投宏观预计需要至少十五年时间才能恢复到疫情前的高峰。国际货币基金（IMF）同样认为，半个世纪以来最严重的美国办公地产价格暴跌也意味着市场前景十分黯淡。
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发表于 2024-6-25 13:25:21
