本帖最后由 CUPSRealty 于 2024-9-25 16:03 编辑
加州山火不断，仓库租金又涨起来了？
近日，南加州的山火在多个地区肆虐。其中以 Bridge Fire 最为严重，燃烧面积已蔓延至 54,795英亩，导致至少 81座建筑物被毁，数千居民被迫撤离。
加州今年受极端高温和干旱影响，火灾频率和强度明显高于往年。自年初以来已有 6,228场山火，燃烧将近 1百万英亩的土地。不仅对当地居民的房屋构成威胁，还对商业地产和仓储租赁市场造成严重影响。
像南加州的山岳、沙漠地带原是许多企业投资仓储和商业地产的热门区域，但随着山火频繁，投资这些地区的风险越来越大。 不仅如此，如State Farm、Allstate规模的保险巨头，皆因山火带来的高风险，选择退出加州市场。让许多企业和投资者面临前所未有的困窘，特别是高风险地区，获得保险的难度增加，也使投资环境变得更加复杂。
直接影响 有些保险公司提高保费，有些甚至不再为高风险地区提供保险，仓库运营商别无选择，只能通过提高租金来弥补损失。
这些上涨的租金会让依赖仓储空间的大型企业，尤其是物流和制造业公司，面临巨大的财务压力。它们的仓储成本将大幅增加，导致运营成本上升，利润空间明显减少。
并且，由于保险公司对高风险地区的承保能力下降，企业即使支付了更高的租金，也可能很难获得足够的保险保障。
在南加州的高风险地区，如洛杉矶县和内陆帝国，商业地产的购买吸引力大幅下滑。频繁的山火加上保险市场的剧烈波动，导致许多新购置的商业地产难以获得保险支持。
洛杉矶县在2019年后，保险非续保率增加了 31%，而一些高风险地区的保费上涨了 200% 到 300%(CRC Group)。意味着一旦发生山火，财产损失将极为严重，保险覆盖不足会让这些损失难以弥补。
在山火频发的区域，如里弗赛德县和圣贝纳迪诺县，在高昂的保费和有限的保险中选择，一些商业地产投资者要么支付天价的保险费用，要么干脆选择不投保，使投资回报率大幅降低(Dominion Risk)。
原本对投资者颇具吸引力的地区，如圣地亚哥县和萨克拉门托，现在也让投资者望而却步，当地商业地产市场陷入困境。
南加州的仓储市场正处于前所未有的紧张，尤其是 洛杉矶县 和 内陆帝国 。频繁的山火造成许多仓储设施损毁或难以正常运营，导致可用仓储空间显著减少。但与此同时，市场需求却依然强劲，特别是物流和制造业领域，企业还是急需稳定的仓储空间来维持供应链运作。
因此，如果不抓紧行动，未来的租金和获取仓储空间的难度只会越来越大，如果想抢占这个区域，还得越早下手越好。
如何降低风险 在南加州的高风险山火地区，如内陆帝国和洛杉矶县，防火能力已经成为仓储设施投资的关键。譬如使用防火涂层、隔热材料，以及使用金属或防火玻璃代替传统的木材和塑料作为建筑材料。
或是在仓储设施周围设置防火隔离带，清理易燃物或种植阻燃植物来降低火灾蔓延的风险。
非自建仓库，可以在买卖租赁时，选择已经安装ESFR（早期抑制快速响应）消防喷淋系统的仓库。这个装置能在火灾刚冒头时，便迅速释放高压水流，直接扑灭火源，防止火势蔓延(TERPconsulting)。
比起传统的喷淋系统，ESFR不需要在货架之间安装额外的喷淋设备，让仓库布局货架更灵活，并且能更轻易处理由易燃液体或塑料物品引发的大火。因为其释放出的水流更大、压力更强，还能够快速渗透到火源中，迅速冷却和抑制火势，保护存储的货物。
甚至，部分安装ESFR消防系统的仓库可以降低保险费率。
保险市场变化 随着山火风险不断增加，保险公司调整费率已是大势所趋。未来几年，基于灾损模型制定更高费率的趋势愈发明显。对投资者来说，提前预估这些变化，并将保险费用纳入财务规划，是应对市场波动的重要步骤之一。
加州的FAIR计划（Fair Access to Insurance Requirements Plan）是为在传统保险市场中难以获得承保的企业和房主，尤其是位于高风险地区（如火灾多发的地方），提供的基础保险。简单来说，它是为那些无法从普通保险公司获得保险的人设计的“最后的保险手段”。 最近，FAIR计划将商业保险的覆盖限额提高到了每个地点2000万，对洛杉矶县和内陆帝国这些山火频发的地区而言，虽是提供了一定的保障。但保费居高不下，持续支付高昂的保险费用会大大削减盈利空间，企业仍面临着巨大的财务压力。 因此，除去依赖FAIR计划，积极跟踪政府相关政策，如加州近年来对高风险地区推出的防火措施补贴等政策支持，企业能用来抵消部分升级安全设施的成本。
同时，还可以选择通过非承保市场（如Lloyd's of London等全球保险巨头）获得保险。虽然是不在加州注册的公司，但通过经纪人也可以为高风险地区的商业地产提供保障，他们提供的费用可能更低一些(Leaders' Choice Insurance)。
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发表于 2024-9-25 16:03:13
