2025年，美国商业地产的坏消息还在持续：贷款到期潮压境，法拍案例频繁出现，写字楼空置率居高不下。这类新闻过去一年反复出现，很多人也逐渐麻木了。
但真正值得思考的，早已不是危机是否存在，而是如何从中判断风险、把握先机。
眼下这场调整，与你的资产是否有关？哪些标的是陷阱，哪些具备入场价值？在系统性重估的周期下，我们的资产配置又是否需要重新思考？
本文将从投资人的角度出发，围绕四个关键问题：谁会违约？谁来买单？法拍能不能碰？政策到底是风险还是解方？
厘清商业地产危机的真正风险，找到下一阶段可行的策略。
一、为什么违约？还有转机吗？
商业地产的问题不只是写字楼租不出去，更关键的是：谁贷款最多买了写字楼？贷款现在还能还得起吗？
背后有两个关键因素正在同时发酵：
1. 贷款集中到期，利率翻倍
美国商业不动产贷款大多为五年期固定利率产品。在2020至2022年的低利率期间，市场曾一窝蜂热衷于借钱买楼。然而，这批贷款将集中在2025至2027年到期，可如今的利率已从当年的3%飙到7%，等于原本一年还100万美元利息的，现在要还200多万，资金压力爆炸。
更糟的是，很多楼的价值也跌了，银行拒绝续贷或提高门槛，借款人就陷入断贷，钱到期了还不出来，只能卖楼。
2. 抵押品贬值，银行抽贷风险增加
2024年，美国整体办公楼空置率已达19.4%，旧金山更高达37%。信用评等机构穆迪预期，2026年全美空置率将进一步上升至24%。当商业资产连续三年无法满租时，依赖租金偿贷的REIT或中小银行，都将陷入陷入资产减值与资金紧张的双重困境。（
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因此，违约潮不是没有转机，但恢复要靠“降低利率 + 资产价值回升”。两个都不容易。
而房地产违约了，REITs、基金、银行的钱收不回来，资产缩水、分红减少，连带你投资的产品也会赔钱。
二、你的资产会不会受牵连？
冲击不会停在那些借钱买楼的人身上。
一旦开发商违约，楼卖不掉 → 借钱给他们的银行收不回本金 → 出钱给他们的REITs和基金拿不到回报 → 投资这些产品的你，最后就跟着亏。
因此，你必须开始问自己：我是否间接持有这些高风险资产？我买的股票、基金有没有踩雷？
✅ 高杠杆REITs
以写字楼和传统零售为主的REITs（如SLG、VNO）现金流下滑严重，再融资难度高，极可能减配或抛售资产止血。许多REIT ETF也包含这类成分股，即使你没有直接买，也可能间接受到影响。
✅ 区域性中小银行
中型银行（如PNC、Zions、KeyBank）中，不乏商业地产曝险占比达25%以上的机构。2023年硅谷银行暴雷后，监管趋严，这些银行一旦出现坏账，将直接冲击股价和信心。
✅ 私募房地产基金
许多不透明的私募基金在2020年后盲目扩张，如今出现冻结赎回、资产减记等情况，背后常藏着不良资产或重度依赖再融资的项目。
所以没投资房地产就没事。只要你投的产品背后连着地产债务链，风险就已经在你资产里埋下了。
如何判断自己有没有踩到问题资产？
1. 看你买的REIT或ETF投了什么类型的资产
- 如果它重仓写字楼、百货商场、购物中心，且集中在旧金山、芝加哥、洛杉矶等空置率高的城市，风险就比较大。
- 检查基金官网或ETF公开持仓报告，看看有哪些REIT公司，查一下它们的租金收入和债务结构。
2. 看投资的银行有没有商业地产曝险
- 通常区域性银行比全国性大银行更容易踩雷。
- 可以去看年报，搜“commercial real estate loan”占比，超20%就要提高警觉。
- 也可以查新闻，哪些银行被点名商业地产压力大，基本都是有问题的。
3. 如果投了私募基金
- 底层资产都在什么城市？
- 是什么类型的楼？（写字楼比仓库风险高）
- 最近有没有限制赎回？有没有资产减值公告？ 如果有，这笔钱可能已经卡住了。
三、法拍潮是抄底良机？
从2024年下半年起，美国不少大城市开始出现法拍潮。最引人注目的案例，是纽约曼哈顿2006年曾以3.32亿美元成交的写字楼。2024年在拍卖平台，其只卖了850万美元的价格，下跌超过97%。
听起来像是抄底良机，但便宜不代表值得买。
价格低 ≠ 有价值：
很多便宜楼都在产业萎缩、人口流失的城市，比如中西部某些地区，五年都租不出去。如果买下来，你不是在捡便宜，是在接烫手山芋。
真正值得看的，是未来能租得出去、能换个活法、产生现金流的大楼。
四、政策在救市，还是让融资环境更紧？
很多人认为特朗普新一轮减税会提振经济、利好市场，但对地产投资来说，反而可能是雪上加霜。
为什么？
- 减税 → 财政赤字扩大
- 政府要发更多国债 → 美债供给增加
- 市场要求更高殖利率 → 债市利率持续高位
- 联准会即便想降息，也被市场定价绑住
结论是：融资利率长期维持高位，商业地产将持续承压，抛售期被拉长，回暖期延后。
穆迪也提出类似担忧：若特朗普实施大规模减税，而财政赤字结构未改，美国政府将不得不发更多国债填补预算，殖利率有可能在联准会降息的背景下仍不降反升。
对地产来说，这会造成什么后果？
- 房东借不到钱，项目拖不起
- 银行持续观望，不敢轻易放贷
- REITs和基金也必须砍投资、抛资产、保现金
因此，投资者能依靠的只有撑得住高利率的资产结构，比如现金流稳定、不靠融资续命的标的。
五、未来房地产价值的判断逻辑
空置率、房价、租金收益……这些都是表象，真正决定一个资产未来能不能活下去的，是用途是否还存在价值：
- 这栋写字楼还能招到租户吗？
- 有没有可能改成数据中心、AI训练基地、冷链仓储？
- 是否符合城市的未来规划与人口结构变化？
在当前传统商业地产（如写字楼、商场）使用价值下滑的背景下，哪些类型的空间有机会能转型、转向什么用途、又由什么产业趋势推动？
六、投资者该怎么做：
1.回头检查你投资组合里跟地产挂钩的部分
你可能买了REITs、ETF、银行股、私募基金……这些产品底层有没有踩到问题资产？
重点查写字楼、商场这类标的占比高不高，有没有重仓在空置率高的城市（旧金山、芝加哥）。
2.留意今年第三季之后的法拍节奏
今年下半年开始，很多贷款到期的商业资产会进入拍卖程序。可以重点关注像洛杉矶、纽约、达拉斯这类市场，有些REITs或银行也会陆续抛售手上的问题项目。
3.把现金流放在第一位
挑资产最重要的是：能不能稳定收租、有租户、有现金进账。可以多了解仓储型REITs、数据中心类基金、优先级地产债权工具，这些抗利率波动能力更强。
4.盯紧美债利率和政策动向
别只看联准会讲什么，要看市场实际怎么定价。
只要殖利率不降，融资就不松，商业地产就还要继续挤水分。
2025年，只有现金流、有结构、有用途的资产才能留在牌桌上。风暴会结束，但你的决策，将决定你如何走出来。
发表于 2025-4-11 13:25:41
