数据中心炙手可热，许多购物中心反而生意不如从前，那么美国这些多业绩不佳的购物中心，能不能直接改造成数据中心？
购物中心占地面积大，很多还位于郊区。对正在寻找新用途的零售地产商来说，把冷清的商场改造成服务 AI、云计算和企业服务器的数据中心，似乎是一个不错的转型方式。
但美国最大的购物中心类商业地产REIT之一Simon Property Group，西蒙地产集团至今没有这么做。
原因并非是公司没有尝试过。
恰恰相反，西蒙地产已经检查过自己的资产组合，也和数据中心运营商沟通过。然而，经过系统性地查看：
旗下成长性较低的商场，以及部分购物中心是否有多余土地适合做数据中心，最后没找到可以转型的项目。
西蒙地产数据中心计划难落地
美国购物中心市场头部资产仍然有租户、有客流、有租金增长，低等级商场才需要寻找替代用途。
西蒙地产2026年第一季度数据说明，它还没有到必须靠数据中心续命的程度 。截至2026年3月31日，西蒙地产美国 商场s and Premium Outlets 的出租率为96.0%，每平方英尺基础最低租金为61.99美元，比2025年同期上涨5.2%。
所以说，数据中心虽然热门，但并非西蒙地产的唯一出路。对还能提高出租率、提高租金、提高租户销售额的零售REIT来说，在现有强资产上继续做租户升级、餐饮娱乐、奢侈品、奥特莱斯、住宅、酒店、办公或社区型用途，是更好选择。
所以说，西蒙地产没有急着改数据中心，不是因为看不见 AI 基建的机会，而是因为它的重要资产仍然有经营价值。
购物中心改造数据中心，最大门槛是电力
美国数据中心需求仍在创纪录，空置率处于历史低位，价格处于高位，但新供应越来越难交付。
在选址上，电力成本和交付速度已经超过单纯的网络连接，能够在36个月内拿到300MW以上电力交付的能力，比传统的光纤冗余更重要。
这正是商场转换成数据中心的主要障碍。
普通购物中心的电力系统是为零售、餐饮、影院、空调、照明设计的，不是为高密度服务器、GPU机柜、持续冷却和备用电源系统设计的。
即使商场有很大建筑面积，也不代表它所在电网可以提供几十兆瓦甚至上百兆瓦的稳定电力。
主要数据中心市场的电网接入平均等待时间已经超过4年，运营商开始更多考虑自备电力、现场发电和电池储能。
JLL预计，2026年全球数据中心平均建设成本将上升至每MW 1,130万美元，且AI基础设施的IT设备投入可能高达每MW 2,500万美元。
购物中心数据中心改造是否现实？
购物中心和数据中心的建筑逻辑完全不同。
购物中心强调客流、动线、店铺展示、停车便利和消费体验。数据中心强调设备承重、机电冗余、冷却效率、消防安全、物理安防、网络接入和持续运行能力。
商场虽然空间大，但需要结构加固，才能支撑沉重的数据中心设备；同时，购物中心原有电力容量和冷却系统通常不足以服务数据中心，需要大规模升级。
服务器、UPS、电池、发电机、冷却设备和网络设施都需要重新配置。
部分旧百货空间虽然面积完整，但楼板承重、层高、柱距、屋顶设备布置、消防系统和货运动线，未必符合现代数据中心需求。
如果改造成本接近甚至超过新建成本，开发商就会重新考虑：与其改一座旧商场，不如去电力资源更强、土地更便宜、审批路径更清晰的新兴市场做 greenfield development。（cbre.com）
是否有旧商场成功改成数据中心？
✔印第安纳波利斯已经关闭的 Eastgate Consumer 商场被改造成数据中心和办公园区
✔路易斯安那州巴吞鲁日原 Bon Marché mall 后来成为 Bon Carré Technology Center
✔马里兰州 Marley Station mall 的一处原 Boscov’s 百货空间也被改造成 AiNET 数据中心
购物中心改造成数据中心，真正要看七个条件
第一，要看电力容量。 项目附近是否有足够变电站、电网容量和可升级空间，能不能在合理时间内拿到几十MW甚至更高容量，是第一道门槛。
第二，要看电力交付时间。 AI大型园区已经把建设周期拉长到多年，如果需要新增高压输电或发电资源，接入时间可能延长至24个月、36个月甚至48个月以上。
第三，要看建筑结构。 旧百货或商场主体是否能承受服务器、UPS、电池、冷却系统和机电设备负荷，直接决定改造成本。
第四，要看冷却条件。 AI数据中心功率密度更高，传统 商场 空调系统无法直接支撑服务器冷却，是否能采用液冷、闭环水冷、风冷或混合冷却，需要单独评估。
第五，要看社区接受度。 项目靠近住宅、学校、医院或商业街区时，噪音、发电机、水资源、电费分摊和交通施工都可能引发反对。
第六，要看替代用途回报。 如果同一块地改成住宅、医疗、娱乐、酒店、奥特莱斯、餐饮街区或混合用途的回报更高，数据中心未必是最佳选择。
西蒙地产迟迟没动数据中心
数据中心不是所有旧地产的万能解药。
数据中心需求强，电力基础设施紧张，资本正在涌入，开发商也在寻找更多新市场。经营不佳的 B级和 C级商场 可能会继续被改造成住宅、医疗、学校、政府服务、娱乐、仓储、最后一英里配送仓库或是科技园区。但数据中心的没有那么好做，不是谁都能做。
尤其西蒙地产这种头部零售REIT的选择标准更高：只有当数据中心用途在收益、风险、执行周期和资本配置上明显优于现有零售或混合用途方案时，项目才会落地。
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