过去几年，美国银行不断收紧商业地产的贷款资格。
因为办公楼空置率上升、利率走高、物业估值下跌，银行忧虑借款人无法完成再融资，抵押物业也无法覆盖贷款余额。
但2026年后，Bank of America、U.S. Bancorp、Truist Financial和PNC Financial等大型银行开始增加商业地产贷款发放量，投资交易额和银行贷款余额也同步回升。
美国商业地产融资环境开始出现复苏迹象。
为何之前美国银行提高商业地产贷款门槛？ 商业地产投资通常需要较高比例的贷款。因此，银行是否愿意放贷对商业地产投资者能否完成收购、开发和再融资影响甚巨。
而银行减少商业地产的放贷，是因为2020年以后商业地产市场面对几项问题： 部分商业地产项目的偿债能力削弱。银行若是按照新的市场估值重新计算贷款价值比，借款人可能需要准备更多资金。（wsj.com）
2026年美国大银行重新增加商业地产贷款 美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association，MBA）公布的数据显示，2026年第一季度，银行和信用合作社发放的商业地产及出租型公寓抵押贷款金额同比增长80%。（mba.org）
美国银行愿意借给商业地产项目的资金比去年更多。 虽然部分商业地产贷款增长来自银行收购后并入的贷款，且2026年第一季度贷款发放量仍比2025年第四季度下降30%。
但多家大银行同时增加的数据，依然说明银行对商业地产项目的放贷意愿有所恢复，只是市场还未进入扩张阶段。
值得注意的是，美联储2026年研究指出，资产低于1000亿美元的地区性银行和中小银行，合计持有的商业地产贷款规模高于大型银行。
因此，大银行恢复放贷释放商业地产的积极信号，但投资者也需要继续观察地区银行和社区银行。许多中小型商业地产项目仍依赖当地银行融资。
银行的商业地产贷款条件改善 美联储2026年4月进行的银行贷款调查显示，美国银大型银行放宽了三类商业地产贷款资格：
银行为什么愿意重新放贷？ 1. 商业地产价格开始稳定 商业地产价格从2022年中至2024年初经历明显下跌后，已出现稳定迹象。经通货膨胀调整后的商业地产价格近期基本保持稳定。 价格稳定是银行评估抵押物价值的关键要素之一。价格波动缩小后，银行可以更准确地计算贷款价值比、潜在损失和贷款定价。 而且，CBRE数据显示，2026年第一季度，美国商业地产投资交易额达到1170亿美元，同比增长19%。预计美国商业地产投资交易额在2026年也许能增长至16%，达到5620亿美元，接近2015年至2019年的年平均水平。
2. 大量贷款到期&银行已经处理部分高风险贷款 过去几年，银行已经通过延期、修改贷款条件、出售贷款和增加贷款损失准备，处理了部分问题商业地产贷款。最严重的损失得到一定控制，加上大量商业地产债务将在未来一年到期。条件较好的贷款到期，提供了新机会。 银行可以按照当前利率、物业价值和现金流重新设计贷款，因此开始重新配置商业地产贷款。 美国抵押贷款银行家协会数据显示，商业地产贷款拖欠率从2025年第四季度的3.86%升至2026年第一季度的4.02%。办公楼、酒店、零售物业和多户住宅的拖欠率上升，工业地产和医疗保健物业的拖欠率下降。
银行可能将借此判断哪些项目更值得发放贷款。
3. 银行需要增加能产生利息收入的资产 当消费贷款增长有限、银行需要支付更高存款成本时，商业地产贷款可以帮助银行增加利息收入。大型银行因此开始寻找现金流稳定、抵押物清楚和借款人实力较强的商业地产项目。
4. 数据中心和工业设施带来新融资需求 人工智能发展推动数据中心增加土地、建筑、电力设备和服务器投资，也带来大量融资需求。2026年，银行和其他贷款机构都在积极为数据中心提供资金。
哪些商业地产可能先获得贷款？ 1.多户住宅 大型银行正在增加多户住宅贷款，因为租房需求仍然为物业收入提供支持。 2.工业地产和仓库 银行仍关注工业地产，因为制造业回流、第三方物流和数据中心建设可以带来-需求。CBRE预计，2026年工业地产租赁活动将小幅改善，但租户会优先选择层高、装卸、电力、位置和建筑条件较好的物业。 3.数据中心相关项目 拥有长期租约、信用较强的租户和稳定电力供应的数据中心已经成为2026年商业地产融资中较受贷款机构关注的项目类型之一。 4.优质办公楼 租户集中选择位置较好、建筑较新、设施完善的办公楼。CBRE预计，2026年办公租赁活动可能超过2019年，但办公市场恢复到供需平衡仍然需要较长时间，优质办公楼可能率先受益。
美国商业地产选择性恢复 商业地产交易额开始回升，大型银行也放宽了部分贷款条件，有助于商业地产的繁荣。
然而，不同类别的商业地产还是存在明显区别。因为银行仍在严格筛选物业类型、借款人和项目现金流。部分商业地产开始恢复融资，但诸如办公楼，和经营能力较弱的物业依然面临较大压力。
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