本帖最后由 CUPSRealty 于 2024-9-25 16:03 编辑
加州山火不断,仓库租金又涨起来了?
近日,南加州的山火在多个地区肆虐。其中以 Bridge Fire 最为严重,燃烧面积已蔓延至 54,795英亩,导致至少 81座建筑物被毁,数千居民被迫撤离。
加州今年受极端高温和干旱影响,火灾频率和强度明显高于往年。自年初以来已有 6,228场山火,燃烧将近 1百万英亩的土地。不仅对当地居民的房屋构成威胁,还对商业地产和仓储租赁市场造成严重影响。
像南加州的山岳、沙漠地带原是许多企业投资仓储和商业地产的热门区域,但随着山火频繁,投资这些地区的风险越来越大。 不仅如此,如State Farm、Allstate规模的保险巨头,皆因山火带来的高风险,选择退出加州市场。让许多企业和投资者面临前所未有的困窘,特别是高风险地区,获得保险的难度增加,也使投资环境变得更加复杂。
直接影响 有些保险公司提高保费,有些甚至不再为高风险地区提供保险,仓库运营商别无选择,只能通过提高租金来弥补损失。
这些上涨的租金会让依赖仓储空间的大型企业,尤其是物流和制造业公司,面临巨大的财务压力。它们的仓储成本将大幅增加,导致运营成本上升,利润空间明显减少。
并且,由于保险公司对高风险地区的承保能力下降,企业即使支付了更高的租金,也可能很难获得足够的保险保障。
在南加州的高风险地区,如洛杉矶县和内陆帝国,商业地产的购买吸引力大幅下滑。频繁的山火加上保险市场的剧烈波动,导致许多新购置的商业地产难以获得保险支持。
洛杉矶县在2019年后,保险非续保率增加了 31%,而一些高风险地区的保费上涨了 200% 到 300%(CRC Group)。意味着一旦发生山火,财产损失将极为严重,保险覆盖不足会让这些损失难以弥补。
在山火频发的区域,如里弗赛德县和圣贝纳迪诺县,在高昂的保费和有限的保险中选择,一些商业地产投资者要么支付天价的保险费用,要么干脆选择不投保,使投资回报率大幅降低(Dominion Risk)。
原本对投资者颇具吸引力的地区,如圣地亚哥县和萨克拉门托,现在也让投资者望而却步,当地商业地产市场陷入困境。
南加州的仓储市场正处于前所未有的紧张,尤其是 洛杉矶县 和 内陆帝国 。频繁的山火造成许多仓储设施损毁或难以正常运营,导致可用仓储空间显著减少。但与此同时,市场需求却依然强劲,特别是物流和制造业领域,企业还是急需稳定的仓储空间来维持供应链运作。
因此,如果不抓紧行动,未来的租金和获取仓储空间的难度只会越来越大,如果想抢占这个区域,还得越早下手越好。
如何降低风险 在南加州的高风险山火地区,如内陆帝国和洛杉矶县,防火能力已经成为仓储设施投资的关键。譬如使用防火涂层、隔热材料,以及使用金属或防火玻璃代替传统的木材和塑料作为建筑材料。
或是在仓储设施周围设置防火隔离带,清理易燃物或种植阻燃植物来降低火灾蔓延的风险。
非自建仓库,可以在买卖租赁时,选择已经安装ESFR(早期抑制快速响应)消防喷淋系统的仓库。这个装置能在火灾刚冒头时,便迅速释放高压水流,直接扑灭火源,防止火势蔓延(TERPconsulting)。
比起传统的喷淋系统,ESFR不需要在货架之间安装额外的喷淋设备,让仓库布局货架更灵活,并且能更轻易处理由易燃液体或塑料物品引发的大火。因为其释放出的水流更大、压力更强,还能够快速渗透到火源中,迅速冷却和抑制火势,保护存储的货物。
甚至,部分安装ESFR消防系统的仓库可以降低保险费率。
保险市场变化 随着山火风险不断增加,保险公司调整费率已是大势所趋。未来几年,基于灾损模型制定更高费率的趋势愈发明显。对投资者来说,提前预估这些变化,并将保险费用纳入财务规划,是应对市场波动的重要步骤之一。
加州的FAIR计划(Fair Access to Insurance Requirements Plan)是为在传统保险市场中难以获得承保的企业和房主,尤其是位于高风险地区(如火灾多发的地方),提供的基础保险。简单来说,它是为那些无法从普通保险公司获得保险的人设计的“最后的保险手段”。 最近,FAIR计划将商业保险的覆盖限额提高到了每个地点2000万,对洛杉矶县和内陆帝国这些山火频发的地区而言,虽是提供了一定的保障。但保费居高不下,持续支付高昂的保险费用会大大削减盈利空间,企业仍面临着巨大的财务压力。 因此,除去依赖FAIR计划,积极跟踪政府相关政策,如加州近年来对高风险地区推出的防火措施补贴等政策支持,企业能用来抵消部分升级安全设施的成本。
同时,还可以选择通过非承保市场(如Lloyd's of London等全球保险巨头)获得保险。虽然是不在加州注册的公司,但通过经纪人也可以为高风险地区的商业地产提供保障,他们提供的费用可能更低一些(Leaders' Choice Insurance)。
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