超实用！房产税节税攻略，让您轻松避税不踩雷

CUPSRealty

超实用！房产税节税攻略，让您轻松避税不踩雷

如今房价高涨的环境下，房产税也成为屋主每年很大的一笔开销。特别在房产被重新评估后，税额更可能大幅增长，带来不小的负担。因此，许多屋主对其相关政策和节税策略格外关注，而理解哪些情况会触发重新评估，以及如何运用最新的节税策略也变得至关重要。

究竟有哪些细节可以帮助您有效降低税负？在传承房产时，又如何尽量避免因重新评估带来的额外税务负担？

房产重新评估为何引发关注？

房产税的基础是房产的评估价值，也是美国地方政府的重要收入来源。数据表明，房产经过重新评估后，平均税额将增加15%-30%，特别是像加州和纽约市这种房产市场波动较大的地区。一旦重新评估时的房产价值上升，房产税的增加便会直接影响到屋主的财务状况。

全国房地产协会的最新报告显示，约40%的屋主在重新评估后发现房产税超出预期。

2024年全美平均房产税率约为1.1%，其中一些大都市区域如旧金山、洛杉矶等地，屋主每年需要支付超出2万美元的房产税；在德州的部分地区，房产税负担更是已涨到年收入的10%以上，普遍承受较大的税费压力。所以，屋主对重新评估的条件及可能增加的税费非常关注。

哪些情况会触发房产重新评估？

房产重新评估通常在所有权变更或重大改建时发生，但在一些州，家庭内部的产权转让有机会被豁免。

• 所有权变更：房产在买卖、赠与或继承时通常会触发重新评估。但以加州的第19号提案（Prop 19）为例，其允许符合条件的父母与子女间的所有权转移不需经过重新评估，继承人若继续将该房产作为主要居住地，还可获得税费豁免。
  
  

• 新建工程或重大改建：在房产扩建、增加新房间或重新装修时，便容易触发重新评估。因为大幅度的结构改造会被视为提升房产价值。然而，一些日常维护或小规模翻新，譬如更换屋顶或翻新厨房，就不太会引发重新评估。
  
  

继承房产如何避免增加税负？

为避免税负增加，加州的第19号提案是为老年人、残障人士和灾害受害者等特定人群提供的优惠政策。符合条件的群体在新购房产时可以将原有房产的税基转移，避免因重新评估带来的税负增加。若子女继承父母的主要居所，并在继承后继续将其作为主要居住地，也可避免重新评估。

值得注意的是，豁免申请通常需在屋主去世后的150天内完成，须得及时提交。

信托和有限责任公司（LLC）

而在财产管理方面，设立信托或有限责任公司（LLC）也是一种常见的资产保护和税务规划手段，超过30%的高价值房产由信托和LLC持有。它们能提供资产保护，还能合理地进行税务规划。

• 信托：将房产放入信托可以让家庭继承财产的流程更加顺利，同时降低房产转移带来的重新评估风险。但在各州法规不同的情况下，仍需谨慎操作，以免触发不必要的税负。
  
  

• LLC：LLC结构则是能隔离个人和商业风险，并享受某些税务抵扣，更适合出租物业的屋主。不过，LLC的设立和运作在部分州也有严格要求，建议屋主还得咨询专业人士以确保合规。
  
  

房产税上涨后可以怎么办？

补充税是重新评估后的额外税费，一般在年中所有权变更时征收。对此，加州的第13号提案（Prop 13）也提供了一定保护，规定房产税年增幅不得超过2%。

• 了解补充税的计算方式：基于重新评估后的房产价值增量计算而来，增值部分将成为额外税额。
  
  

• 申请缴费缓冲期：部分地区允许延长补充税的缴纳期限，特别是对于金额较大的补充税款，至少可以有更多时间筹集资金。
  
  

重新评估的申报要求和时间限制

在房产所有权变更或继承的情况下，屋主需在变更后的一定期限内向当地县评估办公室报备。

像是德州要求所有权变更后30天内提交申报，若未按时申报，可能面临最高500美元的罚款。纽约州则更为严格，未及时提交文件的屋主将丧失“主要居所豁免”的资格，导致税费显著增加。

尽管近年来房地产市场持续升温，美国多个州正考虑增加房产税的豁免条款或调整重新评估的频率，例如加州和德州正研究扩大第19号提案的适用范围。然而，政策变动通常需要经历复杂的立法程序和多方政治考量，具体的实施细则和豁免范围也尚未明确，政策的执行时间可能会推迟。

因此，屋主目前最有效的做法是密切关注重新评估的动向，灵活运用现行的节税策略，尤其是在买卖、继承或大规模改建房产时，以在新的政策出台之前尽量减轻税负压力。