商业地产空置率飙升？这样做才能实现高回报

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商业地产空置率飙升？这样做才能实现高回报

近几年，洛杉矶的办公大楼市场正经历前所未有的动荡——企业纷纷撤离市中心，空置率节节攀升，租金也持续走低。曾经象征繁华与实力的高楼大厦，怎么突然间变得如此暗淡？是什么因素导致了这场冲击？如果你正考虑投资或已拥有商业地产，又如何在这样的环境中逆势而上，占据市场先机？

1. 洛杉矶办公大楼市场的最新冲击

• Wedbush证券公司搬迁
  总部位于洛杉矶市中心的知名金融公司Wedbush，近期将搬离市中心的决定在市场中掀起了讨论。因为大企业离开市中心的决策反映出大公司不再愿意承担市中心办公的高成本，对传统办公区的信心已下降。不仅意味着市中心办公楼失去重要租户，更突显市中心办公楼吸引力不足和租赁需求下滑的问题。
  

• 供需失衡现状
  今年3月的数据指出，自疫情以来，远程办公的普及已导致美国办公空间需求大幅下降，净吸收量自2020年以来减少了1.3亿平方英尺。（路透社）然而，尽管需求减少，洛杉矶地区仍有大量新建办公楼投入市场。例如，Playa Vista社区近期新增的办公大楼，足有数十万平方英尺的办公空间。 （室內建築日報）更进一步增加了市场供给，导致供需失衡后的租金下滑，业主为吸引租户只能提供更优惠的租赁条件。
  

• 空置率上升
  根据世邦魏理仕（CBRE）的统计数据，洛杉矶市中心办公楼的空置率已达到约30%的历史新高，依然有很多办公室无人使用。代表着公司对租赁市中心空间的兴趣下降，也说明市中心办公环境可能需要迎来更多改变，比如更多的灵活办公空间或更具吸引力的租赁条件，来重新吸引租户。
  

2. 租赁市场的低谷

CBRE的市场报告显示，办公空间的供给依然强劲，但租赁需求因为经济不稳定和远程工作而疲软，因此办公楼市场的供需失衡成为长期趋势。当前许多公司在面临长期租赁合同时变得更加谨慎，因为他们担心未来需求的不确定性，但保守的态度也进一步拖累市场的复苏。

目前，企业租赁意愿降低，即便一些办公楼业主开始降低租金，也无法有效增加租赁需求。并且，以往企业更倾向签署长期的大面积租赁合同以求稳定，现在它们更愿意选择随时可以缩小规模的租赁合同。灵活租赁的交易从2019年的15%上升至2023年的30%。

雪上加霜的是，洛杉矶从2023年4月起实施了新的豪宅税（ULA），对价值超过500万美元的商业地产交易加征4%的税收，对1000万美元以上的交易则加收5.5%。无疑给那些想要出售高价商业地产的业主带来不小的压力，商业地产的买卖活动显著减少，许多投资者也因此选择将资金投向税负较轻的地区，进一步加剧洛杉矶商业地产市场的需求萎缩。（wsj）

3. 入场时机

尽管洛杉矶办公楼市场面临挑战，也有人认为现在是百年一遇的进场好时机，亚太集团CEO Eddy赵对市区A级地段持乐观态度，认为这些核心区域在长期内仍具增值潜力。

他表示，现在不仅洛杉矶，旧金山和东岸的办公大楼都很便宜，自己在商业地产做了50年，上次这样的好时机还是在1904年。市区办公大楼1尺只要百元，是一生仅一次或不会发生的好机会。他相信未来回办公大楼上班是一定的趋势，只要是A级地段的办公大楼，肯定能通过市场考验。他的客人最近就在洛杉矶、尔湾和圣地牙哥买了很多办公大楼。

根据世邦魏理仕（CBRE）的报告，尽管整体市场空置率上升，但A级办公楼的租赁需求相对稳定，显示出高质量办公空间在市场中的韧性。此外，洛杉矶市政府正积极推动市中心的基础设施建设和商业环境改善，进一步增强了核心区域的吸引力。

当前市场低迷，正是有投资眼光的投资者入场良机。

4. 投资趋势

近年来，南加州的仓库和工业用地备受中国投资者青睐。电子商务的飞速发展推动了对仓储和物流设施的需求，使仓库租金回报稳健，收益相对较高，成为投资者追求稳定收益的理想标的。

且南加州紧邻美国主要港口和交通枢纽，为货物分配和集散提供了天然的地理优势。与商业办公楼相比，南加州的仓储物流设施凭借其显著的地理优势和不断增长的需求，展现出更高的投资价值和吸引力。

数据显示，2023年美国工业地产净吸纳量创下新高，达到5.42亿平方英尺，印证了市场对仓储空间的旺盛需求。同时，南加州的租金更是处于稳健增长的阶段，2023年前三个季度的租金要价上涨了9.1%，为投资者带来了更可靠的回报。

相比之下，南加州的商业办公楼正面临租赁需求减少、空置率上升的困境。在电子商务的强劲推动下，仓库和工业用地正成为具有稳定增长潜力的投资新宠，或许是未来比办公楼更具安全性和回报率的优质选择。