别被数据骗了！办公市场回暖的真相竟然是…

CUPSRealty

别被数据骗了！办公市场回暖的真相竟然是…

两年来，企业一直在缩减办公空间，空置率持续攀升。然而，2024年底，市场突然迎来逆转——入驻量首次超过迁出量。难道市场已经彻底复苏？还是企业正在加速回归办公室？

事实上，此次回暖并非全面复苏。推动市场回暖的是少数几个增长强劲的领域。究竟哪些行业正在支撑这股增长？企业的办公需求何时才能真正回来？

一、办公市场的复苏

自疫情后，办公市场一直低迷。远程办公的兴起让许多公司缩减了实体空间，经济的不确定性也让企业更加谨慎，裁员潮更是使不少办公楼空置率节节攀升。然而，2024年第四季度，市场终于出现转机。企业开始回归办公室，入驻量首次超过迁出量，核心城市的高品质办公楼租赁交易明显增加。

不仅如此，部分原本坚持远程办公的公司开始调整策略，逐渐转向混合办公模式，推动共享办公和优质办公空间的需求上升。但办公市场能否真正回暖，最关键的因素在于就业增长的速度。如果就业市场无法跟上，办公需求的反弹能否持续，仍是未知数。

二、就业市场对办公需求的影响

办公市场的复苏离不开就业增长，特别是知识型和专业服务行业的用工需求。2021年至2022年，是许多公司的招聘高峰，办公需求也水涨船高，但该势头在2023年戛然而止，就业增长大幅放缓，年增长率跌至0.5%，远低于历史平均水平。

最新的美国劳工统计局（BLS）就业数据也印证了这一趋势。2024年，办公相关行业新增岗位仅为29.6万个，远低于最初预计的49万个，尤其是专业和商业服务行业，不但没有增加岗位，反而减少5.5万个。

尽管整体就业增长疲软，但2024年底，信息技术、金融、专业及商业服务行业在11月和12月额外新增了4.9万个岗位，大幅推动了年底办公需求回暖。那么，接下来的增长引擎究竟会来自哪些行业？答案或许已经浮出水面。（costar）

三、医疗办公市场

在传统办公市场复苏乏力时，医疗办公市场却呈现出完全不同的景象。门诊医疗行业的就业增长十分稳定，自2022年年中以来，年增长率一直维持在4%，远远超过传统办公行业的0.5%。也因此，医疗办公楼的需求不断攀升，甚至已经接近金融服务行业对办公空间的需求量。

与其他行业相比，医疗办公市场的租赁需求更加稳固，不像许多传统办公行业受到远程办公的冲击。究其原因在于，医疗行业的运作高度依赖实体空间，诊疗和护理服务难以被线上完全取代。加上，人口老龄化正在加剧，未来对医疗服务的需求只会越来越高。医疗办公楼将逐渐成为长期投资的热门领域。更重要的是，医疗行业受经济周期波动的影响较小，因为即便在经济不确定时期，其租赁需求仍然保持稳定。

四、市场前景

虽然眼下的需求回升让市场看起来更有活力，但未来的发展仍然存在许多不确定性。

短期来看，2025年财政刺激政策可能在一定程度上带动传统办公行业的就业增长，预计整体就业增长率有望回升至1%。企业对办公空间的需求也会相对稳定，尤其是对高端办公楼和核心市场的兴趣依然强劲。然而，真正的考验在更长远的未来。

到2026年及以后，人口增长的放缓将让就业增长难以突破1%，远低于过去几轮经济扩张期的水平。医疗办公市场虽仍是办公需求的重要支撑，但其增长速度在2026年后很可能也逐渐放缓。同时，市场的分化会变得更加明显——核心城市的办公需求稳固，而二线市场的办公楼会面临更大的空置压力。

尽管眼下的市场回暖令人振奋，但不意味着办公市场已全面复苏。企业在未来仍得更加谨慎地评估办公空间的配置，市场的调整是缓慢而渐进的过程。

五、投资机会

办公市场的需求正逐渐向高品质办公楼集中，特别是在核心城市，企业更愿意选择设施完善、环保节能、具备智能化管理的办公空间。

对投资者来说，低质量、老旧、远离核心商业区的办公楼会面临更高的空置风险，而优质资产的价值则会进一步凸显。以此趋势，未来市场供应端很可能减少新建项目，更多地把资源投入到优化和提升现有办公资产上。

而灵活办公模式的兴起，也正在改变传统办公的格局，诸如共享办公、短租办公等更加灵活的选项有着更高的吸引力。

值得注意的是，医疗办公市场依然保持着稳健的增长势头，已经成为投资者和开发商值得重点关注的优质赛道。