2025年初，特朗普政府再度推进高额关税措施，南加州工业地产圈开始出现两种声音：一方担心仓储需求将断崖下跌，另一方则押注制造业回流将带动本土需求新高。
关税的冲击究竟会摧毁南加州的工业市场，还是倒逼出更坚韧的产业生态？
一、为什么加州工业地产最先受冲击？
2025年，特朗普政府重启关税战，对中国商品加征高达145%的进口税，对日韩商品也分别提高至24%和25%。
商业地产资讯公司Costar的分析师，Jesse Gundersheim 指出，如果关税导致进口量像税务基金会智库预测，下降 25% ，势必将对南加的工业地产市场造成严重负面影响。
原因为何？作为全美最大、全球第四大的工业地产市场，南加州并非制造基地，而是全美最重要的进口集散地。
像洛杉矶港、长滩港这些超级港口，长期承担着美国从亚洲进货的大部分流量。服装、家电等消费品都先在南加州的仓储设施进行分拣暂存，再分销至全美各地。（
latimes）
所以，当关税让进口商品减少，这套体系最先影响南加的仓储使用率与租金预期：
- 进口量缩减：高关税将抑制进口需求，直接影响港口吞吐量和仓储利用率
- 供应链重构：进口商可能转向东南亚或墨西哥采购，改变现有物流路径
- 资产价值波动：依赖进口物流的工业地产租金下调和空置率上升
若高关税变成长期趋势，南加州仓储的进口功能本身可能被削弱。一旦货源被转移、路线被重构，未来新项目的选址、投资逻辑、租户结构，都得重新考虑。
本文提到的仓储空置上升、租金回调，其背后根源在进口的减少，建议一并阅读：
👉 《断供预兆已现！这波中美关税冲击有多深？》
二、不确定性，比关税本身更致命
特朗普政府虽宣布对多数国家暂缓加征关税90天，但针对中国商品的145%高关税已正式生效，导致企业普遍采取观望态度。（
commercialedge）
关税到底会不会真的实施？会不会在谈判后被调降？又会持续多久？—— 如此不确定的政策状态，让企业根本不敢轻举妄动。
正因如此，许多企业推迟扩租计划，开发商也暂停新工业项目。房地产经纪公司JLL的报告也指出，虽然短期内
仓储空置率下降、租金略有上涨，但本质上是2024年南加州新完工的工业用地数量降至十年来最低的供给减少，并非真正需求回温。（
worldjournal）
更现实的问题在于：开发端的成本正在快速上升。自3月12日起，美国对钢铁和铝材的新一轮25%关税正式生效，建筑用的木材、混凝土等核心材料价格也同步走高。仓储类工业建筑的开发利润空间被明显压缩，使项目立项和审批节奏变慢，不只租户在观望，开发商也在重新盘算投入风险。
三、进口仓萎缩，制造业还没起
此次关税冲击的主因为产业结构断裂。
南加州原有的仓储体系长期依赖亚洲进口，在关税压力与供应链重组的双重影响下，以进口为核心的仓储需求正在快速萎缩。
但另一方面，政策推动的制造业回流涉及厂房建设、配套基础设施、劳动力聚集等多个维度，短期内难以形成对原有租户的有效替代。
不过，仍有部分头部企业已开始调整策略，提前部署
物流资产。例如，亚马逊宣布将继续投资物流基础设施，规划新增约80个配送中心。尽管公司也承认建筑成本上升与政策不确定性确实让项目进度胶着。（
costar）
四、哪些领域撑起了南加州仓储需求？
并非所有仓储需求都在下滑。南加州仍有若干领域保持着对工业用地与仓储空间的稳定需求：
- 航太与国防制造链
- 电动车整车与零部件产业
- 第一哩／最后一哩物流配送系统
- 建筑业（尤其是2025年1月野火后的灾后重建）
这些产业本身对进口依赖较低，具备较强的本地或区域运营属性，在当前环境下表现出更强的抗风险能力。
与此同时，主流物流地产投资方如
普洛斯也对仓储市场持正向预期。该公司认为，电子商务增长、供应链现代化和消费模式对仓库需求的影响仍会大于贸易政策。长期看，
靠近消费者的城市型仓储设施将继续因电商发展和消费者时效要求受欢迎。（
costar）
五、仓库能不能扛住，要看你租给谁
关税政策本身具有时效性，未来不排除在政治或谈判驱动下出现修正或缓和。但在这个过程中，仓储资产的抗风险能力，很大程度上取决于租户的经营模式和稳定性。
对投资者或运营方来说，现在更需要这样判断：
- 仓库租给的是哪类客户？如果是依赖进口的批发商或中转商，受到关税影响的可能较大；而如果是本地生产、区域配送，可能更稳定。
- 租户有没有现金流能力与业务韧性，能不能在周期波动下继续续约？
- 仓库所在区域的基本盘稳不稳？有没有替补租户可选，租金调整空间有多大？
一间仓库值不值得继续持有，还得观察它是否有真实租户支撑，有没有一定程度的流动性与议价空间。
六、工业地产投资的判断力来自哪里？
关税政策充满不确定性，但资产组合与租户选择却可以提前规划。短期内，仓储市场可能承压，但制造业、应急物流与区域建筑业的崛起，也可能成为下一阶段南加州工业地产的支撑点。
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