中国楼市跌，美国房价涨：华人转美国置产遇难题！

一直以来，房地产几乎是所有中国家庭里最重视的资产。原因很简单：房价长期上涨，所以买房被认为是财富增长的必要手段。

但是从 2023 年开始，市场出现了明显转折。

国家统计局和路透社的数据显示， 2025 年 8 月全国新建商品住宅价格环比下跌 0.3%，同比下跌 2.5%，连续多月维持下行趋势。70 个大中城市中，大部分城市的房价处于停滞或回落状态。

跌得最狠的，就是一些一线和强二线城市的学区房。比如 杭州、南京、深圳，很多核心小区价格相比 2021 年最高点已经下跌 30%–40%。比如杭州 文鼎苑、融创河滨之城这些学区房，价格缩水最明显。

过去大家坚信的房价只涨不跌已经被打破。不少人开始考虑把卖房后的资金转向海外，尤其是房地产市场长期稳健、华人社区庞大的洛杉矶，成为最常见的选择之一。

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为什么华人关注美国房产？

美国一直被认为是房地产制度透明、法律完善的国家，房产交易规范、产权保障清晰。其中，洛杉矶、旧金山、纽约等大城市最受欢迎。因为这些地区经济发达，还有完善的华人社区，生活便利度高、文化适应度强。

据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，洛杉矶房价 在 2024–2025 年间保持 3%–5% 的年增长率。稳健上涨的趋势，与如今中国房地产市场的普遍下行形成鲜明对比。

再加上洛杉矶租赁市场同样活跃。2025 年第二季度，洛杉矶工业区和住宅区的租金环比上涨 2.1%，空置率低于全国平均（约 6%）。意味着在美国买房不仅能保值，若非自用，租出去作为投资也能获得稳定的租金收益。

不过，如果你的主要收入和资金都来自国内，要在美国置产就会遇到一个现实问题：换汇。

华人转移资产最大障碍：换汇

海外身份在购房上其实没有硬性门槛，即使没有绿卡也可以买房，但要处理税务问题就需要申请ITIN（个人纳税号）。

但首先贷款方面就会出现第一个问题。由于外籍人士只能申请外国人贷款（Foreign National Mortgage），首付比例一般在 25% 到 40% 之间，而且银行还很会要求准备几个月的本息储备金。而没有美国报税和信用记录的人，贷款审批周期更长，利率也更高，所以很多人会选择全款，或者先购买较小的房产建立信用，再考虑更大规模的投资。

再来，中国个人每年只有 5 万美元的外汇额度，但对购房动辄几十万甚至上百万美元的交易来说远远不够。很多家庭会选择让亲友帮忙分批换汇，但银行对大额资金流动也严格审核，材料准备不充分资金就无法顺利汇出。

而且美国银行也会审查资金来源。如果用公司或信托来全款买房，从 2025 年 12 月 1 日起都必须遵守 FinCEN 的住宅房地产规则，申报受益所有人信息。即便个人名义买房不在此范围，仍会被要求提供资金来源证明。

洛杉矶等地区还有房产反洗钱令（GTO），部分交易需要额外审核。

所以要在美国买房，还是得提前规划好资金。

换汇限制，华人怎么才能在美国买房？

很多人看到中国房价这几年下跌，中国楼市走弱，于是想把在国内卖掉的房产资金转到美国房市。毕竟对比来看，中国房地产市场在降温，而美国房价尤其是一线城市依旧稳中有涨。

问题在于，怎么合法购买海外资产？

▲目前中国的换汇管制

• 年度额度：每个中国大陆居民每年最多换等值 5 万美元。
• 不能直接买房：外汇局规定，个人换汇不能直接用于境外买房地产或证券投资。你在银行填用途，如果写购房，会直接被拒。
• 大额资金：要想一次性转出大额人民币，需要外汇局审批。但目前审批范围只限留学、就医、商务等，买房不在内。
  
  

所以，如果你刚在中国房地产市场卖掉一套房，想直接把这笔房价汇到美国，是不行的。

▲那别人常说的“办法”呢？

• 分拆换汇：让很多亲戚朋友帮忙，每人换 5 万美元，然后一起汇出去。其实是违规的，很可能遭到罚款或资金冻结。
• 地下钱庄：走非正规渠道换汇同样违法，且风险极高。
• 假贸易、假投资：用假合同把钱转出去同样违法，甚至涉及刑事责任。
  
  

所以，其实很多人都在看美国房价稳健就想入场，但在换汇管制不变的情况下，只有本就持有美元资产的人才能真正在美国置产。其他方式不是难度极高，就是不合法律，还可能遭到诈骗。

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