不只是工业地产：AI 如何把数据中心推上主流？

传统商业地产长期只有四大类：办公、零售、工业、住宅公寓。

那数据中心算哪一类，勉强归类在工业地产中吗？过去十年，行业一直将数据中心作为另类地产、基础设施或特殊资产里单独讨论，和主流商业地产刻意分开。

然而，在AI持续高速发展的现在，数据中心的需求，与土地、能源、建筑条件之间的交易量级已经十分客观。

有分析师认为，数据中心很可能成为地产经纪的第五大主要物业板块，并列四大类，进入主流商业地产体系。(costar.com)

商业地产类型与2025的表现情况

• 传统意义上，美国商业地产按用途划分主要包括：
  
  

• 办公（Office） 企业日常办公空间，包括高层写字楼和低层办公园区。
• 零售（Retail） 商铺、购物中心、百货、餐饮等面向消费者的商业空间。
• 工业地产（Industrial） 仓储、物流园、制造加工厂房等，与供应链和分销密切相关。
• 多户住宅（Multifamily/MF） 公寓、出租住宅等以租金收入为主的住宅资产。
  
  

• 商业地产2025表现概况
  

美国商业地产市场估值仍远高于其他国际市场，2025 年整体规模约20.6 万亿美元。

2025 年，美国办公市场空置率仍处高位，全国一度接近 19–20%。虽然部分市场有所改善，例如旧金山等科技集中区域，在AI 与科技公司回流带动下租赁回升，但改善范围有限。还有不少老旧办公楼被改造或退出市场。

零售在2025年整体租赁与租金保持稳定，多数大城市仍有持续成交。但从街区层面看，部分商圈还是有明显的空置，资产分化不断扩大。

至于工业地产，仍是美国商业地产中体量最大、吸纳最稳定的板块之一。尽管短期租赁有波动，整体水平仍高于疫情前十年均值。因为电商、物流与供应链持续在提供需求。

作为基本居住需求驱动的资产，多户住宅还是有较强的抗周期属性。2025年多户住宅保持稳定，全国空置率约 8%，其中 Class B 产品需求表现更为稳健。只是虽然租金继续增长，交易节奏还是弱于疫情前，投资重点在于现金流稳定性。

而数据中心是 2025–2026 年增长最明确的商业地产板块。2026 年，数据中心建设支出预计 同比增长约 23%，占全部非住宅建设比重超过 6%，明显高于 2023 年的约 2%。多个核心市场出现项目尚未完工即被预租的情况。

不仅如此，2025 年起部分大型机构地产基金表现明显改善，正是由于数据中心资产对回报贡献突出。如今，资本更偏好于投资数据中心、工业与多户住宅，对办公与零售保持谨慎。（wsj.com）（jpmorgan.com）

为什么市场开始将数据中心当做主要地产类型？

2025 年，北美主要市场中，已经建成并投入使用的数据中心，其可交付的电力与算力容量合计约 8,155 兆瓦（MW），已达到历史新高。

但已建成容量中，可立即使用但尚未被企业锁定的比例仅约 1.6%，整体处于近乎满载的状态。

数据中心如今是规模庞大的开发体系，还有空置这么低的表现，自然会吸引更多资金与土地资源涌入。

更不用说，如今北美主要数据中心市场中，正在建设中的数据中心项目，规划容量约为 5,242 兆瓦（MW）。其中，已经有约 74% 的容量在项目建设阶段被企业预先锁定，尚未完工便已确定未来使用方。（cbre.com）

与传统工业地产明显不同。大型企业在签下数据中心时，会一次性锁定多年、数十兆瓦的数据中心容量，对业主来说是长期现金流稳定的投资。

而且数据中心的租金增长在过去三到五年里平均达到了12% 的复合年增长率。(jll.com)

市场参与者、投资人和经纪在判断风险/回报、配置资金时，已经开始将数据中心已经被视为第五大类。

因为在 AI 与云计算推动下，其投资和运营逻辑与传统商业地产越来越一致。

数据中心的预期增长

1）交易量变少，不代表资金退潮

2025 年上半年，北美数据中心投资成交额同比减少超过一半，规模降至不足 10 亿美元。(CBRE)

但从工业地产和数据中心实际运作的角度来看，关键在于市场上可供收购的成熟项目数量明显不足。优质、已建成、且具备充足电力条件的数据中心资产极为有限，导致资本难以通过传统买现成项目的方式完成投资。

因此，资金大多转向获取土地，自行开发项目，同时解决电力接入与基础设施问题。

数据中心逐步脱离以交易为主的地产交易方式，转向以开发能力和资源整合能力为关键的板块。

2）数据中心的用电量与增长

2023 年，美国数据中心用电量约为 176 TWh，约占全国总用电量的 4.4%。美国能源部预测，到 2028 年，这一比例可能上升至 6.7%—12%。对应的用电总量预计在 325—580 TWh 之间。

30 年，全球范围内需要新增约 100GW 的数据中心容量，对应的投资规模约为 3 万亿美元。并预计在此之前，数据中心将保持约 14% 的年复合增长率。(jll.com)

现在数据中心已经被视为会对国家电网运行、能源规划和产业布局产生影响的设施。

数据中心迅速发展是否会影响其他工业地产？
1）土地

数据中心并不是对所有工业用地都有需求，而是只选择具备特定条件的工业区或近郊地块，比如：

• 具备可扩容的电力条件，或具备新建变电站的空间
• 土地规模足够大，能够支持园区式开发并分阶段交付
• 在噪音、冷却系统、柴油备援以及线路等方面，政策与周边环境相对宽松
• 距离主干光纤和核心网络节点较近。
  
  

不过，以上恰好也是高端物流仓和制造业园区看重的要素。所以，对工业地产参与者来说，数据中心自然也会与物流、制造项目直接竞争同一批优质土地资源。

2）电力

未来数据中心势必会影响其他工业地产用电：

• 数据中心用电占比上升，压缩电网余量  
• 电力公司提高门槛、缩队列，项目接电更难更贵  
• 电网开始削减负荷并设定更严格的用电机制，导致其他用电项目也被影响
  
  

可以说，数据中心用电太多了，已经把用电紧缺的情况变成所有工业地产都要承受的约束。

美国大型电力公司AEP如今把原本能申请的电力规模大幅缩小，同时要求项目先交保证金、提供信用担保，还要承诺就算不用电也要付钱。

规则不是专门针对数据中心的，而是对所有新上的大用电项目统一适用。再加上美国最大的区域电网运营机构之一 PJM，和德州的电网管理机构ERCOT 审批也变得更慢、限制更多，必要时还会要求项目在电力紧张时配合少用电。

未来仓库、制造园区这些其他工业地产，即便本身不是数据中心，也更容易遇到接电慢、条件多、成本高的问题。

电力扩建和电网升级的钱，也会通过电价传导过来，变成大家共同承担的成本。