本帖最后由 CUPSRealty 于 2025-10-15 15:25 编辑
最让南加州民众既羡又叹的一件事，大概就是房价又涨。
南加州政府协会（SCAG）最新公布的《美国社区调研报告（American Community Survey 2024）》显示，过去一年，南加州六县房价全面上升，其中橙县的中位房价率先突破百万美元，涨幅居全区之首。
然而，南加州房地产市场虽然价格高、买得起的人少、市场依旧热络。即便高利率、通胀和贷款门槛提高，房价也非但没有降温，反而悄悄回升。
市场的支点，可能早已超出多数人的想象，购房门槛逐步升高。
房价连年攀升：南加州中位价达80.8万美元
数据指出，南加州房价中位数已升至80万8000美元，比2023年的78万9000美元高出约2%。过去十年，南加的房价已经累计上涨35.1%，虽然低于全美45.2%的水平，但依旧反映出南加州房地产市场的长期紧张。
而造成房价持续攀升的主要原因，是供需矛盾始终没有解决。
南加州可供开发的土地有限，新房建设速度又慢，市场上的房源始终不足。且就业机会和人口都集中在沿海与内陆的主要城市，这两地区的住房需求只增不减。再加上建筑材料、保险费用与贷款利率居高不下，让开发和购房成本层层叠加，推动整体房价不断上扬。
但当房价涨幅长期高于收入增长时，房价收入比便会持续拉大。
南加州房价涨得快，工资却追不上。想买房的人越来越难进场，有房的人财富增值更快，而没有房的人只能被迫租房。
南加沿海房价高、内陆也猛涨
南加州的房地产市场里，沿海城市房价依旧最贵，但这几年涨得最快的地方，其实在内陆。
像洛杉矶县、橙县和范杜拉县（Ventura County），房价中位数一直高于南加州平均，也超过全州水平，是房价最高的一带。但过去五年里，真正拉高涨幅的却是河滨县（Riverside County）、帝王县（Imperial County）和圣伯纳迪诺县（San Bernardino County）——涨幅分别达到29.1%、26.8%和21.8%。
为什么会这样？
原因很简单：沿海房价太高，买得起的人越来越少，很多家庭只好往内陆搬。对首次买房的人来说，洛杉矶和橙县的价格早就超出预算，而内陆帝国地区（Inland Empire）凭借相对可负担的房价与充足土地，成为新的置业热点。
所以整个南加州的房价始终撑在高位。当沿海城市的房价涨到极限、市场趋于停滞时，内陆县的成长接力支撑了南加州整体房价水平。换句话说，内陆市场的活跃正帮助整个南加州房地产维持在高位。
沿海地区的房价依旧由稀缺性支撑，而内陆区域在吸纳外溢购房需求的同时，也将逐步面临房价收入比上升的问题。房价压力并未真正消失，只是换了位置。
南加州购房人群减少：年轻世代被房价挡在门外
虽然房价持续上升，但南加州的购房比例却没有同步增长。
2024年，南加州六县整体的拥房率为53.2%，与前一年几乎持平，仍远低于全美平均的65.3%。说明在高房价和高利率的环境下，想买房的人越来越多，却能真正买下的人却越来越少： - 河滨县拥房率最高，为68.2%，但较前一年69.1%略有下降
- 洛杉矶县拥房率最低，过去10年始终在45%左右徘徊，反映都市核心区的购房难度居高不下
有房一族的年龄结构变化更直接揭示了问题的根源。2023年，25岁至44岁的有房比例曾短暂上升，但到了2024年便再次下降至23.5%，仅略高于疫情前的水准。年轻人正逐渐退出购房市场，而他们本该是支撑南加州房地产长期稳定的核心力量。
此时，Z世代正步入买房阶段，却同时面临多重压力：首付难以积累、贷款利率持续偏高、房源有限、收入增长又追不上房价上涨的速度。房价收入比失衡正直接把年轻家庭挡在购屋门外。
未来，如果趋势持续，市场的压力也会逐步转移到租赁端，形成新的供应紧张。
对购房者与投资者来说...
从趋势来看，南加州的房价虽已处于高位，但并没有出现下跌迹象。是因为这里人口集中，土地开发受限，就业机会稳定，即使外部环境变化，南加州的房地产价格仍有坚实支撑。
其实自住买家如果想进场，应趁贷款利率仍有谈空间、库存尚未再次收紧之际，优先考虑内陆地区的房源。这些区域的房价相对温和，仍有议价余地。
投资者则可将目光放在房价收入比偏高、但租赁需求稳定的城市，例如圣伯纳汀诺县和河滨县。这些地方的租客群体稳定，租金回报率普遍高于沿海城市，现金流更稳健。
FAQ常见问题
Q1：为什么南加州的房价一直居高不下？ 南加州房地产市场被强劲的需求支撑。土地供应紧张、开发受限，加上就业集中于沿海与都市圈，使供需失衡长期存在，成为房价居高不下的主要原因。
Q2：现在进入南加州房地产市场是不是太晚？ 也不一定。虽然房价高，但南加州六个县在 2024 年都还在涨，说明市场没凉。对投资者来说，内陆地区（像河滨、圣伯纳汀诺）价格还算能接受，租房需求也稳定。沿海虽然贵，但保值性强。
Q3：南加州未来房价还有上涨空间吗？ 短期内不会大跌，但涨幅会变慢。现在房价收入比已经到 8.2 倍，很多家庭负担快到极限。
州政府这两年也在推新政策，比如加快建房、放宽土地使用规定，希望能让供需平衡一点。长期来看，南加州的房价不会暴涨，也不会崩。(scag.ca.gov)
Q4：房价收入比是什么意思？对购房者有什么影响？ 就是买一套房要花你家几年收入。南加州现在是 8.2 倍，也就是说普通家庭要八年多的全部收入，才能买得起一套中位价的房。
Q5：南加州的哪些区域房价最有投资价值？ 要看你要什么。想稳定收租，就看内陆——河滨县、圣伯纳汀诺县房价低、租客多、回报率高。想保值或买学区房、海边房，就看沿海——像橙县、洛杉矶县这些地方。橙县 2024 年中位房价已经超过 106 万美元，虽然贵，但长期涨幅稳。
Q6：如果房价持续上涨，政府会如何应对？ 2025 年，加州通过了两个法案。SB79 让交通枢纽附近可以盖更多住宅，AB130 则放宽了城市里建房的审查流程。地方政府也在推可负担住房计划，比如河滨市和圣伯纳汀诺县都拨了预算建中低价住宅。
政策的目标很简单，就是多盖房，让年轻人也有机会买得起。
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