2024 Q1 热门仓库区市场调查报告

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2024 Q1 热门仓库区市场调查报告

概要

   2023年，市场对内陆帝国工业地产需求不振，而供应却增长迅速。南加州港口的进口受到了夏季工人短缺和长时间劳资谈判的影响，导致一些货运商选择停靠在东海岸。此外，不断上升的成本压力和消费支出增长疲软导致美国企业减少库存，工业地产占用率在2023第二和第三季度有所下降。

   截至2024年第一季度，工业地产的空置率已上升至6.5%，在过去12个月中，内陆帝国空置率上升速度是美国主要市场中最快的之一。空置空间的交付和老建筑的占用率下降可能会导致空置率进一步上升。当前正在建设的工业地产有2480万平方英尺，其中约40%的空间已经预租出去，在建空间的完成将导致供应增加3.3%。

  目前，新的劳工协议已经签订，长滩港和洛杉矶港口的进口正在增加，市场准备好逐步恢复租户需求。此外，2023中期以来，新的建设项目增长有所放缓，2025年完成的项目将大幅减少，为空置率收紧奠定基础。

   2023年第四季度，由于供应量上升和大量折价转租空间涌入市场，租金略微下降，这是十多年来的首次下降。转租空间占市场总空间可用量的20%以上。此外，租赁优惠更加普遍。在进入2024年之前，新的大型租赁交易可以获得数月的免租期。

   由于空置率仍然高于平均水平，预计2024年租金将增长1%。即使市场需求将逐渐调整回疫情前水平，2025年至2026年租金增长也可能因为市场收紧而重新加速。

地产租赁

   由于西海岸港口新劳工协议的签订以及巴拿马运河干旱的影响，南加州港口的进口量将在 2024 年出现反弹。然而，回弹的进口量仍比 2020 年中期至 2022 年中期的创纪录水平低约 10%。

   由于流经港口的货物减少以及美国零售商减少库存，南加州工业地产需求疲软。虽然 2023 年第四季度工业地产净吸收量为正，但因为供应增加速度超过了纪录水平，吸收量在 2024 年将继续呈负趋势。

   2022年中期以来，工业地产空置率大幅上升，从去年同期的 2.9% 升至 2024 年第一季度的 6.5%，预计 2024 年供应增长将加剧空置问题。小于 50,000 平方英尺和超过500,000 平方英尺的大型仓库和配送中心的可用空间相对较少，而100,000-250,000平方英尺和250,000-500,000平方英尺的空间供应较多。

   随着市场工业地产净收量的恢复，需求反弹可能会迅速吸收计划于 2024 年竣工的开发项目，预计 2025-26 年空置率将下降。

租金

   2023 年第四季度，内陆帝国的工业地产租金出现十多年来的首次小幅下降，原因是市场可租赁空间增加和折扣转租的激增。2023全年租金增长放缓至4.3%，2024第一季度租金水平将保持相对平稳。

   目前，转租空间占市场总可用空间的21%，转租房源的增加给工业地产租金造成了下行压力。转租空间的价格通常比直租空间低了20%。

   内陆帝国各种工业地产空间租金平均为13.90美元/平方英尺，比全国平均水平高出约20%，但对于超过20万平方英尺的大型物流建筑，这一差距扩大到了50%以上，平均租金在16美元/平方英尺至20美元/平方英尺之间。预计到 2024 年，租金增长将进一步放缓，但随着需求强劲回升及竣工地产面积增速放缓，空置率再次下降，租金增长将在 2025-26 年重新加速。

地产建设

   由于疫情期间的市场需求激增，开发商在内陆帝国地区进行了许多投机性建设。随着大量供应将于2024年完工，需求疲软的情况十分明显，预租率下降到40%左右。尽管2023年的建筑开工率下降了50%以上，但由于之前的高水平建筑活动，开发项目数量仍较高。2024第一季度市场的供应将大幅增长3.3%，约2480万平方英尺。

   凭借较低的商业成本和充足的劳动力供应，内陆帝国的市场需求相较于其他地区较为稳定。安大略机场的基础设施改善和铁路连接进一步增强了该地区对全国零售商和第三方物流供应商的吸引力。

   大型物流地产建设占主导地位，超过100万平方英尺的建筑数量众多。这种规模建筑的预租率很高。10万至25万平方英尺范围内的建筑的预售率较低，只有14%。

   虽然许多开发商计划在2024年进行新的工业地产开发，但市场供应量的增加以及居民和地方政府的反对可能会阻碍这些计划。几个城市已经通过了临时暂停开发的法案，公众对工业地产开发的反对也在增加，导致博蒙特(Beaumont)、莫雷诺谷(Moreno Valley)和方塔纳(Fontana)的开发提案遭到拒绝。

   由于整体工业地产市场需求疲软和建筑贷款收紧，预计工业用地交付量将从2024年的创纪录水平放缓，并在2025年降至平均水平以下。然而，如果需求恢复到历史增长率，它可能会迅速吸收2023年至2024年的过剩供应。

地产买卖

   由于租金增长强劲、现代物流地产供应大及市场需求大，内陆帝国的工业地产市场一直是机构和外国投资者关注的焦点。

  资金成本的上升和贷款收紧使得工业地产交易量从2022年的100亿美元下降到2023年的49亿美元。尽管如此，投资者仍然十分活跃。

   内陆帝国工业地产市场的平均价格在2023年停滞不前，平均销售价格为270美元/平方英尺，预计到2024年底，资本化率将小幅上升，但受净营收增长的限制，工业地产销售价格从高点到低谷的降幅预计将保持在10%一下。