贷款市场大变局！房利美与房地美的新规出台

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贷款市场大变局！房利美与房地美的新规出台

最近，美国住房金融市场中的两大贷款巨头——房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)宣布将收紧贷款规则，特别是多户型住宅市场。而新规的出台，主旨是为打击房地产市场中的欺诈行为，提升市场的透明度和安全性。

自2022年以来，由于商业地产市场的价格波动，一些虚假财务报表和不实的资产估值问题浮出水面，引发联邦监管机构的高度关注。房利美与房地美占据约40%的多户型抵押贷款市场份额，规模高达2.2万亿美元。其新规之影响力不言而喻，正是为应对这些问题。

根据新规，贷款机构将被要求独立核实借款人的财务信息，对其现金储备和资金来源进行更加严格的审查。同时，还对部分存在问题的贷款机构采取限制措施，停止接受来自特定估值公司和经纪人的贷款申请。以期减少虚假信息的风险，降低贷款违约的可能性。

同时，新的规定还加大了对房产价值评估的严格程度，旨在遏制房价虚高现象。近年来房价快速上涨，评估不当引发的虚高估值问题愈发严重，因此新规的实施对于稳定市场价格具有重要意义​(Multifamily Housing Biz)。

新规造成的影响

●  多户型住宅市场

新规对多户型住宅市场的冲击尤为显著，如广受投资者青睐的公寓楼，亦或是租金收益丰厚的地区。随着贷款条件的收紧，融资难度大增，可能使部分投资者转向更稳定的市场，交易量锐减。虽然投机行为的减少能抑制房价的部分增长，但建筑活动以及资本投资下降也将使市场供应变得紧张​。

●  对首次购房者的影响

贷款机构对借款人财务状况的审查更为严格，可能导致高收入人群更容易获得贷款，而中低收入家庭则被迫继续观望，购房市场两极分化加剧。

●  房地产市场的进一步降温

2024年初，美国住房市场已显现出明显的降温迹象。成屋销售量连续六个月下滑，跌至2010年以来的最低点，同比降幅超过15%，不过价格依然处于历史高位。

目前，待售房屋库存逐渐增加，购房者的议价能力有所提升。分析师预计，如果高利率和严格贷款条件持续，房价在未来六个月内可能会下跌。

尽管新规可能会增加放贷的复杂性和成本，但它们对减少欺诈风险、提高市场透明度至关重要。

除此之外，联邦住房金融局（FHFA）也正在加强对这些贷款的监管。