特朗普今年本想降低美国人民对住房的负担，重点放在了压低融资成本、增加供应、限制机构抢房；但伊朗战事把油价、通胀预期、国债收益率和房贷利率一起往上推，已经大幅削弱了这些政策的短期效果。
4月7日虽然谈妥了将停火两周，但伊朗已经明确表示战争尚未结束。(Reuters)
1.特朗普提振美国房市计划
特朗普政府今年围绕住房 affordability 已经做了几步动作。
第一步，是推动房利美和房地美扩大对抵押贷款支持证券的购买。这项计划的目标规模约为2000亿美元，意图是对冲美联储持续缩表对按揭市场的影响，尽量把长期房贷成本往下压。
第二步，是削减拖慢住宅建设、抬高开发成本的监管和审批，重新审视影响小型贷款机构发放按揭的规则，让住房供应更多更快，也让贷款更容易获批。
第三步，研究如何限制大型机构投资者继续买入独栋住宅，减少普通家庭购买房源受挤压的情况。(Reuters)
原因也很现实：美国房市的问题，已经不只是价格高，而是月供高、首付高、供应缺口大，首次买房的人很难进场。美国2025年的住房供应缺口已经扩大到403万套；其中南部缺口最大，达到162万套，西部缺口最小，也仍有66万套。美国房市的底层矛盾，仍然是房子不够。
也正因如此，特朗普的政策虽然方向上分成了“融资”和“供应”两条线，但真正最需要立刻见效的，其实是融资端。
因为供应端就算今天开始放松审批、减少监管、鼓励开发，也不可能在几周内变成可售房源。美国要填补供给缺口仍需要五年以上；房贷利率才能更快缓解房市问题。(Reuters)
2.伊朗战事对房贷的影响
伊朗战事对美国房市的影响，是从能源、通胀预期和利率链条传导而来的。
霍尔木兹海峡受阻后，全球现货原油市场出现极端紧张，北海Forties现货原油一度达到每桶146.09美元，S&P Global Platts评估的 dated Brent 也升到144.42美元，高于2008年的历史高位。
油价如此波动，不只会影响加油站。美国人对未来一年通胀的预期已经从2月的3.0%升到3.4%，对汽油价格的一年期涨幅预期更是一下跳到9.4%，创下自2022年能源冲击以来的最高水平。
纽约联储主席John Williams 更预计2026年整体通胀大约在2.75%，短期甚至可能高于3%。意思也很明显：即便美联储没有立刻加息，也很难降息。(Reuters)
如果霍尔木兹海峡关闭一个季度，美国通胀在3月的年化冲击最高可增加5.2个百分点；如果关闭持续三个季度，油价可能从当下大约115美元继续推到167美元，并让第四季度通胀抬高最多1.8个百分点。
市场不需要等到最坏情景真正发生，才上调借款成本。只要投资者相信战争会让油价和通胀更顽固，国债收益率、房贷利率就会有所变化了。
这也是为什么特朗普提振住房市场的政策失效。
截至2026年4月2日，美国30年期固定房贷平均利率已经升到6.46%，高于前一周的6.38%，也是近七个月高位。
白宫此前推动房利美、房地美扩大买入抵押贷款支持证券，曾一度把30年期房贷压到3月的5.98%。特朗普年初最先见效的降融资成本动作，很快被战事推回原点。(Freddie Mac)
3.2026年的美国房市已经进入什么阶段
不过，截至2026年4月的数据，美国房市目前处于买方拿主动权的阶段。
Realtor.com 3月月报显示，全国 active listings 已经升到964,477套，同比增加8.1%；全国 median listing price 为415,450美元，同比下降2.2%；挂牌房源平均在市时间为57天，比去年多4天；有16.2%的在售房源出现降价。
伊朗战事对买家、卖家和投资者意味着什么
对买家来说，现在最大的变化是月供变高。市场的库存回升和挂牌价回软，确实让选择变多，也让议价条件比2024、2025年更友好；但6.46%的30年期房贷，会让月供十分沉重。所以可能你比去年更容易挑到好房，也更容易谈价格，但融资环境比以往前差。最受影响的，是首付有限、对月供高度敏感的首次购房者。
对卖家来说，现在库存上升、在市时间延长、价格下调比例维持在16.2%，说明市场更重视初始定价是否合理。尤其在南部和西部，降价比例本来就更高，若卖家还按2022到2024年的价格预期挂盘，成交周期很可能继续拉长。
对投资者来说，此时机会不是没有，而是要看区域、看资金结构、看持有周期。现金买家、低杠杆投资者、以及盯着库存改善区和议价空间的买家，比依赖高杠杆的投资者好得多。
4.未来特朗普的房市计划还能奏效吗？
方向上，特朗普的住房政策至少瞄准了几个现实问题，包括建房审批过慢、小型贷款机构受限、机构资金抢独栋住宅，以及按揭利率过高。
问题在于，这些政策里真正能短期改变市场情绪的部分，本来就只剩房贷利率，但这部分最容易被战争、油价和国债影响。
从中期看，供给端改革依然重要，但注定会很缓慢。再加上关税影响下，进口原材料都会抬高建房成本，即便减少建案的监管，开发商也不一定能在短期内把房子盖好。
常见问答 FAQ
1.伊朗战争为什么会影响美国房贷利率？
因为战事先推高油价，再推高通胀预期，市场随后上调长期利率和国债收益率，而美国房贷利率通常紧跟长期国债走势。Reuters 4月2日报道显示，30年期固定房贷已升到6.46%，较战事爆发前高出接近0.5个百分点。
2.特朗普2026年的住房政策到底想解决什么？
压低融资成本、减少建房监管与审批负担、改善普通买家对独栋住宅的获取机会。
3.2026年美国房价会跌吗？
2026年Realtor.com 3月数据显示，全国挂牌中位价同比下降2.2%，库存回升、降价比例上升的情况主要集中在南部和西部；但全年来说，房价恐怕仍要小幅上涨1.8%。
4.现在是不是买美国房产的好时点？
对现金充足、首付高、准备长期持有的人来说，库存增加和议价空间扩大是机会；对需要贷款、流动资金不多、月供敏感的人来说，房贷利率重新抬高是最大压力。判断重点而是你所在区域的库存、降价比例、在市时间和利率。
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