为什么美国物流仓库空置率仍在上升？
疫情后的大部分时间里，工业仓库租赁需求较强。即使新供应不断增加，新租约仍能抵消企业搬离仓库造成的空置面积，因此全国物流仓库空置率没有快速上升。
这种情况从2022年开始改变。物流仓库续租活动明显减少。许多企业在租约到期后搬出旧仓，改租新建物业。虽然全国物流仓库仍保持正净吸纳，也就是企业实际使用的总面积仍在增加，但新增使用面积主要集中在近期完工的新仓。
旧仓持续失去租户，促使美国物流仓库空置率升至2012年以来最高水平。
说明市场目前存在两种情况：新仓正在吸引租户，旧仓却越来越难续租。租赁市场看似活跃，但部分租约只是搬迁，并没有增加全国仓库的实际使用面积。
新建物流仓库租赁开始回升
新建物流物业的租赁活动在2023年降至本轮需求周期的低点，之后逐渐恢复。近期的新仓租赁量已经升至数年来最高水平。
这些已经签订的新租约，预计会在未来三至六个月转化为实际入住面积，继续支撑正净吸纳。美国物流仓库空置率从2025年末开始大致保持稳定，说明市场可能正在逐渐接近平衡。如果新仓租赁继续增加，同时旧仓续租不再继续恶化，未来几个季度的物流仓库空置率可能开始下降。
不过，房东之间的竞争仍然激烈。由于运营成本上升，加上市场上仍有大量新仓可供选择，已经让租户在租赁谈判中拥有更多选择和议价空间。
新仓租得出去，不一定代表企业正在扩张
不同城市的租赁表现差异很大。
Denver和Detroit的新仓租赁与续租活动都低于历史平均水平，说明这两个市场的整体租户需求较弱。
Long Island和Tampa虽然保持正净吸纳，但空置率仍在上升。原因是企业正在搬入新仓，同时从旧仓撤出。新租约数量增加，却没有转化成相同规模的新增使用面积。
Oklahoma City的情况不同。当地新仓租赁和续租活动都保持健康，空置率因此下降。这说明当地不仅有企业搬迁，也出现了更广泛的租户扩张。
所以，判断一个物流仓库市场是否真正改善，不能只看新签租约。企业如果只是换仓，市场可能仍然面临旧仓空置和房东竞争。只有新租赁和续租同时稳定，才更能说明租户整体需求正在增加。
10万平方英尺以上的大型租户更偏好新仓
大型物流企业对新仓的偏好最明显。
2015年至2019年，租赁面积超过10万平方英尺的企业所租物业，平均楼龄超过18年。2020年以来，这类企业所租物业的平均楼龄已经降至约16年。说明大型物流企业偏爱选择较新的仓库。对需要大面积运营的企业来说，新建物业通常更容易满足目前的仓储和物流作业需求。
CoStar的其他数据也显示，2025年下半年以来，大型物流租户重新进入市场。50万平方英尺以上的新建物流物业需求开始改善，部分空置率已经下降。
不过，大型企业也更加谨慎。最大型租约的平均租期已经从2022年的约7年缩短至目前的约5年，企业希望保留调整仓库面积的空间。
2.5万平方英尺以下的小型租户更看重位置
面积小于2.5万平方英尺的小型物流租户也在积极搬迁，但他们选择仓库时，并没有明显追求更新的建筑。
这类租户仍偏好人口密集的市区或成熟工业区，因为这些地点更接近客户和员工。对小型配送、服务和仓储企业来说，位置通常比仓库楼龄更重要。
目前，小型租户使用的物流物业平均楼龄超过35年，是市场中楼龄最高的一类仓库。即使物业较旧，只要距离客户近、招工方便，企业仍可能愿意承租。
近期，小型仓库的新租赁活动改善最明显，但这个面积区间的续租降幅也最大。这说明不少小型企业正在从一个仓库搬到另一个仓库，房东之间正在直接争夺现有租户。
部分新建物流物业的业主在尝试把大面积仓库分隔成较小的出租单元，希望吸引小型企业。不过，如果物业远离密集客户群和劳动力市场，仅靠新建筑和小面积分租，仍然很难与位置更好的旧仓竞争。
CoStar数据显示，小型物流物业的整体可用率为6.4%，明显低于物流市场整体的10.9%，也说明位置较好的小型仓库供应仍然相对有限。
这一趋势对仓库租户意味着什么？
对于大型物流企业来说，新仓正在提供更多选择。企业在旧仓租约到期时，可以比较新旧物业的运营条件，不必自动续租原仓。但企业搬进新仓时，也需要确认这次搬迁是否真的增加效率，还是只增加搬迁和装修成本。
对于小型企业来说，较新的仓库不一定更适合实际经营。如果客户、员工和配送路线集中在成熟工业区，位置较好的旧仓仍可能比郊区新仓更实用。
整体来看，美国物流仓库租赁正在恢复，但市场尚未全面转强。大型企业更多从旧仓搬进新仓，小型企业则在位置更好的物业之间流动。接下来需要观察的重点，是新租约能否带来真正的面积扩张，以及旧仓续租是否能够稳定。
发表于 
